Investir dans l’immobilier à l’étranger : ce qu’il faut impérativement savoir

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L’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger est désormais plus accessible. Il est cependant primordial d’être prudent avant de concrétiser un tel projet. De nombreux critères doivent être pris en considération pour choisir votre destination.

La restriction des investissements étrangers

En dehors de l’Union Européenne, il est essentiel de vous informer sur la législation en vigueur dans chaque pays avant de choisir votre destination.

La Chine n’est pas le seul pays à imposer des restrictions en matière d’investissements immobiliers étrangers. En Arabie Saoudite, les nouveaux acquéreurs doivent résider dans le pays et être titulaires d’un permis émanant du ministère de l’Intérieur. En Tanzanie, une grande partie des biens immobiliers appartiennent à l’Etat, ce qui fait qu’il est impossible d’y investir. Aux Philippines, les investisseurs n’ont pas le droit d’acquérir un terrain, mais peuvent les louer pendant une période de 50 ans. Ce contrat peut être renouvelé une seule fois pour une période de 25 ans. En Thaïlande, la superficie des propriétés des étrangers est fixée à 1 600 m2 au maximum.

Le financement de l’achat immobilier

Lorsque vous avez déterminé votre destination, l’une des premières étapes que vous devez faire pour acquérir un bien immobilier à l’étranger consiste à trouver les fonds nécessaires pour concrétiser votre projet. Vous avez le choix entre différentes formules :

Souscrire à un prêt en France

Si vous répondez au profil requis (la disponibilité de ressources stables et de garanties, …), la banque peut vous accorder un prêt personnel à la consommation non affectée. Pour ce type de crédit, vous êtes libre d’utiliser le fonds, selon votre guise. Le montant du crédit accordé est en principe inférieur à 70 000 € remboursable en 5 ans.

Hypothéquer un bien immobilier sur le territoire français

Vous êtes propriétaire d’un appartement sur le territoire français ? Sachez que vous pouvez hypothéquer ce bien immobilier pour financer l’acquisition d’une résidence secondaire ou d’un immeuble locatif à l’étranger. Les banques vous accorderont un prêt (60 % de la valeur du bien hypothéqué) avec un taux de 0,5 %.

Contacter une banque locale

Si vous disposez d’un capital (environ 50 % du prix d’achat du bien immobilier, vous pouvez contacter une banque locale pour obtenir un crédit. L’ouverture d’un compte bancaire local pour recevoir les revenus locatifs fait partie des premières démarches que vous devez entreprendre pour que votre demande de prêt soit accordée.

Le prix du bien immobilier

La hausse incessante du prix de l’immobilier pénalise de nombreux particuliers qui souhaitent investir dans la pierre. A Paris, la ville la plus chère dans l’Hexagone, le prix du mètre carré a augmenté de 8,6 % en 2017 et tourne aujourd’hui autour de 9 000 €. Il est possible de trouver un prix relativement bas en Europe.

La Grèce fait partie des pays européens où l’immobilier est accessible. A titre d’exemple, un appartement de 100 m2 localisé en plein cœur du centre-ville coûte dans les 90 000 €, soit 900 €/ m2. En milieu rural, il est possible de trouver une résidence individuelle avec un prix de 600 € / m2.

Si vous envisagez d’investir en immobilier en Europe, de nombreux pays affichent un prix accessible. En Croatie, le coût de l’immobilier est 10 fois moins cher qu’au sud de la France. A Lisbonne, l’une des destinations de vacances en Espagne, le mètre carré coûte dans les 3 000 €.

Pour ceux qui veulent vivre « le rêve américain », l’achat d’un bien immobilier aux Etats-Unis est aujourd’hui propice avec la dépréciation du dollar. En investissement locatif, le taux de rentabilité avoisine les 10 % contre 4 % à Paris. Pour optimiser le rendement, l’investissement immobilier dans les villes comme Atlanta, Tampa ou Memphis peuvent rapporter plus qu’ailleurs.

Il est important de faire un comparatif sur les tendances de prix appliquées sur le marché de l’immobilier à l’international. Certains prix peuvent être abordables au premier coup d’œil, mais en y étudiant de près, le frais annexes reviennent chers. Pour les zones à risques au cataclysme naturel par exemple, il est indispensable de souscrire à une assurance multirisques et d’avoir plusieurs garanties.

Le régime fiscal du pays de destination

En France, la fiscalité fait reculer les résidents à investir dans l’immobilier. La contribution sociale généralisée (CSG) sur les revenus fonciers est désormais fixée à 17,2 contre 15,5 %. De plus en plus de Français font des placements financiers à l’étranger afin de bénéficier d’avantages fiscaux.

De nombreuses destinations sont aujourd’hui considérées comme « des paradis fiscaux ». A Dubaï, une politique fiscale plus souple a été mise en place afin d’attirer les nouveaux investisseurs immobiliers. Les taxes et impôts sur les revenus fonciers, notamment, la TVA, la taxe d’habitation, l’impôt sur les revenus fonciers et la taxe foncière sont inexistants.
Au Maroc, l’exonération fiscale peut atteindre jusqu’à 80 % pour les retraités qui choisissent d’y acheter une résidence secondaire. Pour l’achat d’un bien immobilier neuf, les propriétaires jouissent d’une réduction d’impôt sur les revenus fonciers pendant 3 ans.

D’autres pays ne réclament qu’un impôt « symbolique » sur les revenus fonciers. Aux Bahamas, les acquéreurs de biens immobiliers, d’une valeur de 500 000 USD, ne paient pas d’impôts sur les revenus. Le taux est fixé à 10 % et à 15 % respectivement pour Andorre et l’Ile Maurice.

L’Hexagone a signé une convention fiscale avec plus d’une centaine de pays. La France offre un crédit d’impôt, en d’autre termes, elle annule la double imposition si vous achetez un bien immobilier dans l’une de ces destinations. En tant qu’investisseur français, vous êtes tenu en général de payer l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la fortune et la plus-value immobilière. Le régime fiscal peut être différent d’un pays à un autre.

Les formalités administratives

Les procédures d’achat d’un bien immobilier peuvent varier d’un pays à un autre. Dans certains pays, la rédaction de l’acte vente doit être effectuée par un notaire tandis que dans d’autres Etats, toutes les procédures peuvent être prises en charge par un cabinet d’avocats. Pour se conformer aux réglementations en vigueur, il est indispensable de consulter un juriste spécialisé en droit international. Il pourra vous épauler sur les démarches juridiques et administratives. Pensez également à faire appel à un notaire pour examiner les clauses de l’avant-contrat. Cette étape vous permettra de vous informer sur le délai de rétractation et les garanties.

Vous devez aussi vous renseigner sur les formalités de transfert de fonds. Il est obligatoire d’informer les services douaniers si vous sortez plus de 10 000 € en espèces hors des frontières. Pour cela, vous êtes tenu de remplir un formulaire pour informer l’administration du montant de l’argent liquide que vous avez entre les mains. Le manquement de cette démarche peut vous faire payer une amende à hauteur de 25 % du montant non déclaré.

Pour le rapatriement de fonds, renseignez-vous sur les règlements en vigueur. Si en France, le contrôle du change est levé depuis 1990, certains pays comme la Chine et le Maroc continuent d’appliquer cette procédure. Vous devez donc étudier cas par cas la loi locale avant de vous lancer dans un projet d’acquisition immobilier à l’étranger. Sachez que vous êtes tenu de déclarer l’existence de compte bancaire à l’étranger afin de faciliter le rapatriement de fonds vers la France.

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