COS immobilier : signification et explication

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Le COS est un terme technique utilisé dans l’immobilier pour désigner le Coefficient d’Occupation du Sol. Comme les nombreux termes de l’immobilier, il nécessite une certaine maitrise du langage du spécialiste afin d’en comprendre les véritables enjeux. En France, en Belgique, au Luxembourg ou au Canada, ce terme peut être désigné par d’autres sigles ou acronymes. À cette diversité, s’ajoutent également les législations de chaque pays. Alors pour le néophyte, qu’appelle-t-on un COS immobilier ?

Le COS immobilier : définition

Le COS est un acronyme de Coefficient d’Occupation du Sol. À l’image du Coefficient d’Emprise du Sol (CES), il met en exergue les normes de construction admises sur un espace donné. À cet effet, le COS n’est autre que le rapport entre la surface qui peut faire l’objet de construction et la parcelle cadastrale. Pour pouvoir déterminer le COS, chaque pays adopte un coefficient en fonction de ses contraintes. Ainsi, le coefficient en France dépend de chaque mairie ou commune. Si le quartier Y d’une commune X a un coefficient de 0,6 et que votre parcelle a une superficie de 1000 m², la surface constructible équivaut alors à 600 m2 soit 0,6 X 1000.

DU CUS au COS

L’histoire du COS remonte à la seconde moitié du XXe siècle en France. Dans le but d’opérer une réforme dans le modèle haussmannien, les urbanistes ont eu l’idée qu’il fallait limiter l’expansion croissante de certaines villes, l’artificialisation des terres, et surtout préserver l’espace naturel. À cet effet, à partir de 1958, le coefficient d’utilisation des sols fut mis en place afin de recadrer les usages abusifs de l’espace. Ce coefficient était établi dans le cadre du POS (Plan d’Occupation du Sol) dont l’objectif général était d’établir les critères d’occupations des terrains tout en indiquant les modalités et les restrictions afférentes à la construction d’une habitation. Son but principal était surtout d’éviter l’étalement.

Avec l’avènement du PLU (Plan Local d’Urbanisme), le COS mis en place dans le cadre du POS et dont les prérogatives ne cadrent plus avec les nouvelles exigences de logements en France, est en train d’être progressivement remplacé. Il est donc toujours d’usage dans toutes les zones ou le Plan Local d’Urbanisme n’est pas encore appliqué.

Le COS et son application

L’application du COS a permis jusqu’ici de limiter la densification de certaines villes de France, de préserver un espace naturel, et de contraindre de nombreux propriétaires à laisser des espaces libres pour des aménagements urbains. Le COS limitait également les hauteurs des immeubles, de même que la possibilité d’exploiter de très petits espaces pour la construction de logements. Néanmoins, la mairie offrait des possibilités où le COS pouvait être dépassé. On peut citer les cas suivants :

  • La construction de logements sociaux ;
  • La réhabilitation d’une maison ;
  • L’autorisation de la mairie ou de la DDE (autorité qui s’occupe du Droit Du Sol) ;
  • Les logements qui respectent les normes écologiques ;

Excepté ces quelques cas, le dépassement du coefficient devient alors illégal.

Le COS et le Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Le plan Local d’Urbanisme est un document communal ou intercommunal qui accompagne les différentes législations sur l’urbanisme en France. Depuis 2000, il définit de nouvelles normes de construction dans le cadre de l’ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové). Cette initiative est une loi qui permet à l’État français de répondre au problème croissant de logement en œuvrant pour une densification des milieux urbains tout en préservant les espaces naturels de l’artificialisation. En clair, il favorise :

  • La multiplication de logements ;
  • La continuité dans l’application de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) votée en 2000 ;
  • L’économie des sols ;
  • Une implication du gouvernement dans la délivrance des permis de construction et de l’accès aux logements.

L’abandon progressif du COS rencontre néanmoins de nombreuses oppositions notamment de la part des milieux écologistes. Ces derniers attirent l’attention sur des points aussi importants que :

  • L’augmentation anormale des permis de construction et des superficies constructibles ;
  • La fragilité de certaines zones sensibles (montagnes, espaces côtiers, etc. …) à pouvoir supporter cette avalanche de constructions.

Le COS présente de nombreux avantages surtout écologiques, mais son abandon a permis de renforcer le CES (Coefficient d’Emprise du Sol) dans le cadre du PLU. Ce sont ainsi de nombreuses habitations qui ont vu leur capacité décupler dans le cadre de ces nouvelles réformes.

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