SCPI : Comment choisir la meilleure pour bien investir ?

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Les Sociétés Civiles de Placement Financier (SCPI) sont des solutions d’investissement qui se démarquent par leur authenticité. Toutefois, pour éviter de lourdes pertes et effectuer des bénéfices importants, il est capital de bien choisir la SCPI dans laquelle on investit. Comment faire le choix de la meilleure SCPI pour un bon investissement ? Voici comment choisir la meilleure SCPI pour bien investir.

Sommaire

Opter pour la catégorie adéquate de SCPI

Le choix de la bonne SCPI doit passer par l’adoption de la catégorie adéquate pour vous. Les SCPI sont scindées juridiquement en deux catégories : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

SCPI à capital fixe

La SCPI à capital fixe se base sur une méthode d’investissement où le montant du capital est préalablement défini. En effet, le gérant de la société fixe un capital social. De ce fait, les parts émises par la société sont limitées et leur nombre est rarement modifié. Cependant, le capital fixé peut être augmenté périodiquement sous la décision du gérant. Avec cette méthode d’investissement, les souscriptions ne peuvent se faire qu’à deux phases. Elles peuvent avoir lieu lors de la constitution du capital social ou aux étapes de renouvellement du montant de souscription.

Si vous souhaitez avoir une meilleure stabilité d’investissement, la SCPI à capital fixe est avantageuse pour vous. Toutefois, elle peut s’avérer contraignante si vous désirez vendre vos parts, à cause du nombre restreint de parts émises.

SCPI à capital variable

Dans le modèle d’investissement de la SCPI à capital variable, aucun objectif de souscription n’est prédéfini. Cette catégorie de SCPI est plus flexible en ce sens qu’elle permet aux investisseurs d’obtenir des parts à n’importe quel moment. En clair, la société est en mesure d’étendre constamment son capital social en émettant de nouvelles parts. En optant pour la SCPI à capital variable, vous pouvez donc vendre ou acheter des parts à tout instant. De plus, cette SCPI définit elle-même le prix des parts selon les prix de son marché.

Néanmoins, retenez que cette méthode peut connaître des fluctuations importantes de son capital d’investissement. Il peut donc être compliqué pour vous d’avoir une visibilité optimale sur vos performances d’investissement.

Définir le type de SCPI qui vous convient

Il existe trois types principaux de SCPI. Chacune d’entre elles convient à des besoins spécifiques de leurs investisseurs. Il est donc important de les analyser pour savoir celles qui s’adaptent le mieux à vos exigences. Vous pourrez ainsi déterminer la meilleure SCPI pour vous.

La SCPI de rendement

La SCPI de rendement concentre son investissement sur les biens immobiliers d’entreprise et les résidences de services. Ainsi, les actifs principaux gérés par ce type de SCPI sont des biens immobiliers tels que :

  • des locaux industriels ;
  • des bureaux ;
  • des entrepôts ;
  • des commerces ;
  • des logements locatifs.

Les investissements dans ces différents actifs ont pour objectif de produire des revenus locatifs réguliers et stables. Ceux-ci seront ensuite reversés aux investisseurs sous forme de dividende. Si vous désirez souscrire à un investissement sûr et stable, le SCPI de rendement est un choix judicieux.

En effet, les SCPI de rendement collaborent souvent avec des locataires de qualité et priorisent les contrats de location à long terme. Elles sont idéales si vous désirez assurer une bonne gestion de votre investissement immobilier. Néanmoins, elles peuvent être sujettes à la fluctuation des prix du marché immobilier et à la cherté des coûts d’investissement.

La SCPI de défiscalisation

Le fonctionnement de la SCPI de défiscalisation repose sur l’investissement dans des biens immobiliers particuliers comme les logements neufs et rénovés. En optant pour ce type de SCPI vous vous assurez de profiter d’avantages fiscaux conséquents. En effet, la SCPI de défiscalisation se base sur certains critères d’éligibilité des biens immobiliers avant d’effectuer ses investissements. Cela lui permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux liés aux dispositifs de défiscalisation comme :

  • le dispositif Pinel ;
  • le dispositif Malraux ;
  • ou le dispositif Censi-bouvard.

Toutefois, comme tout autre type de SCPI, la SCPI de défiscalisation est exposée à des risques. Par exemple, la rentabilité de l’investissement peut être mise à mal. Cela peut être dû au prix des biens immobiliers éligibles peut-être supérieur à celui des biens immobiliers classiques.

La SCPI de valorisation

La SCPI de valorisation fonctionne sur un principe d’investissement dans les biens immobiliers ayant un potentiel à faire valoir. Ce type de SCPI repère donc les ressources immobilières, dont l’emplacement, l’architecture ou la capacité de transformation sont intéressantes. Si ces atouts sont susceptibles d’être assez rentables, la SCPI acquiert les ressources immobilières qui les possèdent. Elle se charge ensuite de leur apporter une plus-value avant de les revendre à des prix plus avantageux. Le bénéfice effectué sera alors distribué aux investisseurs sous forme de dividendes.

La SCPI de valorisation peut s’avérer plus rentable que la SCPI de rendement. Cependant, si les biens immobiliers retenus ne se valorisent pas comme espéré, la rentabilité de votre investissement est réduite.

Se baser sur le type de biens immobiliers à gérer

Le type de biens immobiliers à gérer est un critère important à considérer pour réussir à choisir la meilleure SCPI. On distingue les SCPI d’entreprise qui investissent dans les immeubles d’entreprise et les SCPI d’habitation qui investissent dans les logements.

En fonction de vos besoins et objectifs, choisissez la SCPI qui s’inscrit le mieux dans votre vision d’investissement. Si vous désirez bénéficier d’un rendement stable, tournez-vous vers les SCPI d’habitation. En effet, elles sont moins touchées par les fluctuations du marché locatif. Cependant, elles peuvent être exposées à une grande concurrence.

Quant aux SCPI d’entreprise, elles présentent une sensibilité plus accrue à la fluctuation économique. Cela est dû au fait que les commerces deviennent de moins en moins physiques à cause de l’avènement de l’e-commerce.

De même, la location de bureaux est étroitement liée à l’activité économique. Les SCPI d’entreprise ont néanmoins de nombreux avantages. Elles sont idéales si vous désirez jouir de rendements locatifs élevés.

Choisir en fonction du taux de rendement

Faire l’analyse et la comparaison des taux de rendement est une étape incontournable pour choisir la meilleure SCPI. Exprimé en pourcentage, le taux de rendement représente le profit annuel d’un investisseur sur son investissement. Grâce à ce taux, vous pouvez ainsi faire l’estimation des dividendes que vous percevrez par an. Plus le taux de rendement d’un SCPI est élevé, plus les investisseurs peuvent se voir octroyer des revenus conséquents. Cependant, en tant qu’investisseur, ne vous basez pas uniquement sur le taux de rendement précédent pour vous lancer.

En effet, le rendement d’une SCPI dépend de plusieurs paramètres. Il peut s’agir de la qualité des immeubles acquis, des frais de gestion et du taux de vacance locative. Renseignez-vous donc sur les taux de rendement de la SCPI depuis sa création. Vous pourrez ainsi faire votre choix de SCPI de manière plus judicieuse. Prenez également compte des facteurs comme le taux de risque du placement et la qualité de gestion de la société.

Choisir en fonction des critères de frais

Les critères de frais d’investissement sont une phase à ne pas négliger pour choisir la quintessence de la SCPI. En effet, il existe de nombreux frais liés à votre futur investissement dont vous devez prendre connaissance. La plupart du temps en SCPI on distingue les frais d’acquisition, les frais de gestion et les frais de cession.

Les frais d’acquisition ou frais de souscription sont les frais à payer lors de l’achat des parts de la SCPI. Les frais de gestion quant à eux, sont ceux prélevés aux revenus locatifs de la SCPI. Ils permettent de couvrir les dépenses liées à sa gestion optimale.

Les frais de cession, pour finir, doivent être payés par les investisseurs lors de la revente de leurs parts. Pour être sûr de choisir la meilleure SCPI, assurez-vous que les frais de votre futur investissement ne sont pas trop élevés. Vous pourrez ainsi maximiser la rentabilité de votre investissement.

Le report à nouveau : un bon indicateur de choix

Le report à nouveau (RAN) permet de jauger efficacement la qualité de gestion d’une SCPI. Il est donc un critère indispensable à considérer pour faire le choix de la bonne SCPI. Le report à nouveau désigne l’ensemble des bénéfices mis de côté pour prévenir une potentielle baisse des revenus de location.

Un report à nouveau élevé est donc l’indicateur de la bonne santé financière d’une SCPI. Il est la preuve que la société a pu générer des revenus importants sur une période donnée. En outre, vous devez également faire attention à un report à nouveau excessivement élevé. Ce dernier peut vouloir dire que l’entreprise accumule les revenus locatifs sans distribuer convenablement aux investisseurs leurs dividendes.

Se renseigner sur l’historique des performances de la société

Analyser l’historique des performances est un excellent moyen de déterminer la meilleure SCPI. L’historique des performances d’une société est une trace de ses victoires et échecs sur une période donnée. C’est aussi un récapitulatif de sa qualité de gestion depuis sa naissance ou une date précise.

Grâce à cette historique, vous pourrez déterminer si la performance de la SCPI désirée restera élevée sur le long terme. Vous pourrez également évaluer si les fluctuations impacteront les rendements. Cependant, si vous doutez de votre capacité d’analyse, recourez à un expert du domaine.

Conclusion

En conclusion, pour choisir la meilleure SCPI vous devez déterminer clairement les catégories et types de SCPI avantageux pour vous. Le type de rendement, de biens immobiliers gérés et les frais sont des critères importants sur lesquels se baser. Le report à nouveau et les performances de la SCPI sont également à analyser minutieusement.