Quelles sont les spécificités du bail en location meublée ?

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En tenant compte des taux intéressants pratiqués et de la stabilité des prix, l’immobilier locatif demeure une valeur avérée dans laquelle il faut investir. Mais, très souvent, il se pose la question du choix entre une location vide et une location meublée. Or, la rentabilité au niveau de la location meublée est la plus éminente compte tenu de la demande qui ne cesse d’augmenter dans les grandes villes et les zones touristiques. En effet, le logement meublé est actuellement très sollicité par les professionnels en mobilité, les étudiants et les touristes.

Quelles sont les conditions à remplir par un logement meublé ?

La location meublée est définie exactement comme une habitation décente, occupée comme résidence principale et dotée d’un équipement en nombre et en qualité́ suffisants pouvant permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre conformément au regard des besoins de la vie courante. Le locataire a l’obligation de signer un contrat type, anticipant spécialement les clauses fondamentales, les spécificités du logement, les charges récupérables, le montant du loyer, les modalités de paiement, un état des lieux, etc. Une location en meuble doit obligatoirement contenir :
  • Une literie comprenant les éléments garnissant d’un lit (matelas, couverture) ;
  • Un système d’occultation des fenêtres dans les pièces affectées comme chambres à coucher ;
  • Des plaques de cuisson ;
  • Un four ou un four à micro-ondes ;
  • Un réfrigérateur et un congélateur ou un réfrigérateur muni d’un compartiment freezer ;
  • La vaisselle essentielle à la prise des repas ;
  • Des ustensiles de cuisine ;
  • Une table et des sièges ;
  • Des étagères de rangement ;
  • Des appareils d’éclairages (luminaires) ;
  • Du matériel d’entretien ménager accordé aux caractéristiques de l’habitation.

Le bailleur peut ajouter d’autres éléments et services. Mais, s’il manque un de ces éléments cités, la location meublée peut être requalifiée comme une location vide, avec toutes les conséquences que cela engendre (baisse du loyer, changement de fiscalité́, etc.).

Location meublée : quelles sont les particularités du bail ?

La location meublée présente plusieurs spécificités :
  • La durée du bail
La convention de location est conclue pour une durée minimum d’un an. À l’absence de congé signalé par l’une ou l’autre des parties, le bail est renouvelé par tacite reconduction pour une durée d’un an. Le montant du dépôt de garantie équivaut à deux mois de loyer en principe. Quand c’est un étudiant qui consent à la location d’un logement meublé, la période du bail de location peut être mise à 9 mois (concordant à l’année universitaire). Dans ce cas, la condition de reconduction tacite n’est plus donc applicable.
  • Les charges locatives
Les charges locatives de la location meublée sont recouvrables au réel ou forfaitisées. Elles sont précisées dans le bail et peuvent au choix faire l’objet de provisions au cours de la location, puis être réévaluées l’année suivante. Elles peuvent être aussi forfaitisées et être acquittées pendant la durée réelle de la location. La dernière option empêche le propriétaire de s’adresser à nouveau au locataire pour arranger le paiement alors que celui-ci aura peut-être déjà abandonné les lieux. Le montant du forfait ne doit pas être disproportionné par rapport aux charges que le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire aurait soldées.
  • Les congés et préavis
Le locataire peut fournir son congé à tout moment, même quand il s’agit d’un bail étudiant, à condition qu’il l’annonce au propriétaire un mois avant son départ. De son côté, le propriétaire doit prévenir son locataire au moins trois mois avant la fin du bail et justifier tout congé pour reprise. Le congé doit être attribué par une lettre appuyée avec demande d’avis de réception ou notifié par un huissier.
  • Le non-renouvellement de bail

Dans le cas où le bailleur ne voudrait plus recommencer le bail de la location meublée, il doit expliquer son refus, soit par sa décision de récupérer ou de vendre le logement, soit pour une raison légitime et réfléchie, surtout l’inobservation par le locataire de l’une des responsabilités lui incombant. L’autorisation pour reprise pour le compte d’une location meublée a les mêmes obligations que celle des locations vides. Le bailleur doit prouver le caractère légitime de sa décision de reprise. Il a le devoir de préciser le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise qui doit forcément être lui-même, son conjoint, un partenaire auquel il est uni par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, ses ascendants, ses descendants, etc. Au cours du délai de préavis, le locataire est débiteur du loyer et des charges de la période où il a effectivement occupé les lieux si le congé a été annoncé par le bailleur. Mais, si c’est lui qui a notifié le congé, il sera redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis.

Quelle est la différence entre Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ?

  • Les loueurs en meublé professionnel
Ils sont déclarés au registre du commerce et des sociétés en tant que loueurs professionnels. L’investissement loueur en meublé professionnel leur rapporte des revenus locatifs de l’ordre de 23 000 euros par an. Ceci représente plus de 50 % de leurs revenus totaux.
  • Les loueurs en meublé non professionnel

Les loueurs en meublé non professionnel ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés. Ils obtiennent des revenus locatifs inférieurs à 23 000 euros par an, ce qui fait moins de 50 % de leurs revenus totaux. La principale différence entre les deux statuts est au niveau de la gestion des potentiels déficits : ils sont affectés au revenu global dans le cas des loueurs en meublé professionnel, et imputés sur des revenus de même type pour les loueurs en meublée non professionnels.

Quelles sont les différentes formes de location meublée ?

Il existe plusieurs formes de location meublée variant selon les critères : durée d’occupation, destination du logement, services annexes proposés, etc.
  • Le logement meublé
Un logement meublé est un logement adéquat contenant au moins les onze éléments d’ameublement et équipements obligatoires spécifiés par le décret du 31 juillet 2015.
  • La location meublée à destination de résidence principale
Cette forme de location est surtout appréciée par les étudiants et les jeunes actifs. Elle représente une solution efficace qui permet d’intégrer l’appartement rapidement sans avoir à débourser les frais pour l’ameublement. À partir du moment où le logement meublé devient la résidence principale du locataire, un bail écrit doit être signé par les deux parties. La durée du contrat de bail pour cette forme de location meublée est d’un an.
  • La location meublée pour les courts séjours
La location meublée pour de courts séjours constitue une autre forme caractéristique de la location meublée. Cette forme de location permet au propriétaire de recevoir un revenu additionnel s’il loue son bien durant les congés d’été, en complément d’un bail étudiant par exemple. Pour garantir une bonne rentabilité, il est mieux que cette forme de logement soit localisée dans une région à forte fréquentation touristique tout au long de l’année ou au cours de certaines saisons.
  • Les résidences-services
Elles constituent la dernière forme de location meublée et ressemblent à la location de logements situés dans une résidence-service : en plus de bénéficier d’un logement meublé, le locataire dispose de services annexes variables (fourniture de linge, entretien des logements…).

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