Dans le domaine de l’immobilier, les investisseurs ont tendance à plus se focaliser sur un placement sûr au détriment de la notion de rentabilité. Ainsi, nombreux sont ceux qui se tournent vers l’immobilier d’habitation. Or l’immobilier commercial est tout aussi sécurisant, mais également attractif et original. À l’instar des autres investissements, il est néanmoins important de prendre certaines précautions pour réaliser des performances dans ce secteur. Voici 7 conseils pour bien démarrer et réussir dans l’immobilier commercial.
Sommaire
La nécessité de se former
Investir dans l’immobilier commercial nécessite un minimum de sacrifice en termes de formation. En effet, les facteurs à appréhender sont plus ou moins nombreux :
- Le montage du financement ;
- La fiscalité ;
- La négociation du bien ;
- L’évaluation du coût des travaux ;
- Le choix des locaux commerciaux
Plusieurs personnes pensent qu’elles acquerront de façon naturelle les prérequis pour réaliser des performances dans le domaine immobilier. Certes, c’est possible, mais agir de la sorte est le meilleur moyen par lequel on accumule beaucoup d’erreurs. Ne souhaitez-vous pas démarrer dans le secteur avec peu voire aucun échec ? Il faut se former si l’on veut y arriver. Cette formation vous permettra de maîtriser votre projet de la tête aux pieds. Il est possible de suivre une formation ou de se former soi-même. Tout en faisant attention aux informations incomplètes ou erronées, vous pouvez vous tourner vers :
- Les formations en ligne gratuites ou payantes ;
- les vidéos ;
- les tutoriels ;
- les e-books ;
- voire des sites internet.
Choisir entre investir son temps ou son argent
Lorsque vous êtes bien informé, votre premier investissement sera une réussite même si vous êtes un novice. Mais, avant d’effectuer votre placement, demandez-vous la stratégie qui vous conviendrait entre investir votre temps ou votre argent. En réalité, il existe plusieurs approches en matière d’investissement dans l’immobilier commercial :
- Acquérir ses propres murs commerciaux et réaliser soi-même les travaux ;
- Investir son argent.
Dans le premier cas, vous devez être paré à faire des sacrifices personnels sur vos congés, vos soirées ainsi que vos week-ends. L’autre solution qui consiste à emprunter de l’argent et à déléguer les travaux peut s’avérer plus onéreuse, mais vous êtes plus tranquille. Il faudra néanmoins trouver le moyen de convaincre votre banque de vous accompagner dans votre projet. Peu importe le choix que vous aurez fait, le plus important est de vous y tenir et d’avancer dans ce sens.
Éviter d’investir trop gros au départ
Contrairement à certaines idées reçues, vous n’avez nullement besoin de jouer dans la cour des grands en matière d’immobilier commercial surtout si vous êtes débutant. Vous aurez tout à gagner en commençant par un petit local commercial. Même s’il n’est pas très rentable, il le sera plus qu’un investissement dans l’immobilier d’habitation dans les mêmes conditions. En effet, si les rendements de ce dernier varient entre 2 et 4 %, les placements en immobilier commercial peuvent offrir une rentabilité allant de 5 à 7 % voire 10 %. Investir petitement au début vous permet donc de vous faire la main et surtout réduire au maximum les risques d’erreur. De plus, vous aurez moins de pression avec un petit projet.
Bien choisir l’emplacement
Si vous décidez d’investir dans votre propre mur commercial, il est impératif de bien penser l’emplacement. Contrairement à l’habitation, le local commercial est une source de chiffre d’affaires pour son occupant. Bien que vous devez tenir compte du coût du bien, il faut aussi vous renseigner sur les potentialités de l’emplacement. Il est conseillé de privilégier une zone que l’on connaît bien et surtout les petites surfaces. Ces dernières sont plus faciles à louer. Vous devez viser les murs commerciaux se trouvant dans les centres-ville et à proximité des commodités comme :
- Les écoles et universités ;
- Les transports ;
- Les commerces
Petite nuance, la rentabilité d’un investissement dans des locaux se trouvant dans des villes moins imposantes est parfois plus intéressante. Les prix d’achat y sont moins élevés et la rentabilité locative est bien meilleure. Cela justifie la nécessité de bien effectuer ses recherches avant de faire son investissement.
Présenter un bon dossier aux banques
Lorsque vous décidez d’obtenir un financement auprès de votre banque pour réaliser votre projet, la présentation de votre dossier est d’une importance capitale. Pour vite obtenir votre financement, vous devez présenter clairement votre situation financière ainsi que les détails de votre projet. Pour ce faire, il faudra que vous soigniez la gestion de votre compte bancaire. Il faut par exemple proscrire :
- Les crédits à la consommation ;
- Les découverts ;
- Les cartes favorisant le paiement en différé
La banque doit percevoir à travers l’historique de votre compte que vous êtes sérieux et responsable. Elle a donc de fortes chances de récupérer tout le crédit qu’elle vous aura octroyé. Pour renforcer cette position, vous pouvez épargner chaque mois. Cette capacité à constituer une épargne prouve davantage au prêteur que vous êtes une personne qui maîtrise ses charges.
Investir dans une SCS pour plus de sécurité
Pour investir dans l’immobilier commercial, l’achat d’un bien classique n’est pas la seule solution. Vous pouvez par exemple investir dans des parts d’une SCS (Société en commandite simple) selon vos moyens. On parle généralement d’acquisition de la « pierre papier ». Cette solution vous évite bien des tracasseries. C’est votre investisseur associé qui s’occupe de tout depuis le choix des locaux commerciaux jusqu’à leur gestion en passant par les éventuels travaux à réaliser. Vous constituez une épargne grâce à laquelle vous pouvez acquérir progressivement les parts de la société. Cette option vous garantit un rendement qui excède généralement les 5 % par an. De plus, vous avez une bonne visibilité des prix de rachat de vos titres dès le jour où vous faites votre souscription.
Le placement dans les SCPI pour ceux qui visent le long terme
La SCS n’est pas la seule société de gestion de patrimoines immobiliers dans laquelle vous pouvez investir. Vous pouvez faire vos placements dans l’immobilier via les SCPI (Société civile de placement immobilier). Ce type d’investissement concerne principalement les commerces et les bureaux. Il n’est conseillé de faire ce choix que si vous êtes dans une optique de long terme. Votre investissement dans une telle société permettra à cette dernière d’acquérir davantage d’actifs immobiliers pour en assurer la gestion. Néanmoins, on note que l’achat des parts de SCPI ne donne pas droit à des réductions d’impôts comme c’est le cas avec une SCS. Vous profiterez par contre d’une meilleure rentabilité pour votre investissement.
On retient de ce guide que l’immobilier commercial est peu connu des épargnants. Il s’agit pourtant d’un placement avec d’assez bonnes performances. Lorsque l’on décide de s’y lancer, il faut se former et ne pas investir trop gros au début. Il est possible d’investir dans ses propres murs commerciaux. Néanmoins, faire des placements dans des SCPI ou une SCS est un excellent moyen de se soustraire des contraintes de la gestion du bien. Cela vous permet également de limiter les risques liés au mauvais choix des locaux commerciaux.
