Vente ou achat d’un bien immobilier : comment réaliser l’état des lieux ?

L’état des lieux représente un document écrit qui décrit l’aspect des différentes pièces d’une résidence et précise les équipements disponibles sur place. Il a une valeur juridique. Il intervient normalement entre un locataire et un propriétaire en début et en fin de bail. Mais, de nombreux spécialistes le recommandent de plus en plus lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Découvrez l’importance de l’état des lieux et les principales étapes de sa mise en œuvre.

État des lieux, la solution pour sécuriser vos achats immobiliers

Le bon sens recommande de visiter une résidence ou un appartement que vous souhaitez acquérir. Au premier rendez-vous, vous statuez souvent sommairement sur le bien. Les gens s’intéressent généralement à l’attractivité de la maison, au nombre de pièces, à l’espace disponible. Ils prennent aussi en compte la présence d’un jardin, d’une terrasse, d’une piscine, etc. Vous revenez la plupart du temps pour apprécier l’aspect réel du bâtiment lorsque vous souhaitez véritablement l’acquérir.

Le premier état des lieux intervient avant la signature du compromis de vente. À cette occasion, vous exigez la preuve des diagnostics obligatoires. Ces documents renseignent sur la présence éventuelle d’amiante, de plomb dans les canalisations ou de termites dans les pièces. Ils permettent également de s’enquérir des installations électriques et de gaz. Ils fournissent des informations précises sur la performance énergétique du bien immobilier. Vous en profitez pour inspecter chaque chambre de la maison et de ses annexes. Cela implique un inventaire exhaustif des équipements présents dans la résidence. Cela vous aide à appréhender rapidement l’ampleur des travaux à effectuer et à mieux négocier les conditions de vente.

Quant au second état des lieux, il se réalise avant le paraphe de l’acte final de vente. Cela permet à l’acheteur de s’assurer que rien n’a changé depuis la signature du compromis. Bien évidemment, vous devez absolument documenter chacune des deux visites. La loi n’impose pas un état des lieux pour la vente des biens immobiliers. Toutefois, vous devez l’effectuer pour éviter toute mauvaise surprise après la finalisation de la transaction immobilière. Il représente un important élément de preuve d’une valeur juridique indéniable. Il permet de situer les responsabilités de chaque partie en cas de litige sur l’état du bien acquis.

État des lieux, les modalités pour le réaliser

L’état des lieux se réalise conformément aux dispositions du décret d’application du 31 mars 2016. Les documents exploités doivent présenter une configuration identique lors des deux visites. Cela permet d’effectuer facilement les comparaisons. Ils prévoient généralement un emplacement pour les informations et les réserves. L’acheteur a également la possibilité de prendre des images pour illustrer les descriptions. Avec un formulaire conforme à la loi Alur, l’état des lieux se réalise assez facilement. Vous pouvez télécharger gratuitement le modèle 2020 en ligne. Toutes les mentions obligatoires y figurent. Il permet d’effectuer les comparaisons sur l’aspect général de l’appartement avant le compromis et avant l’acte de vente. Vous avez la possibilité d’imprimer une version papier ou d’enregistrer directement les données sous forme électronique. Choisissez un formulaire qui correspond à la résidence concernée par la transaction. Le remplissage s’effectue conformément aux constats sur place. Chacune des parties doit signer le document final et disposer d’une copie.

Pour sécuriser son investissement immobilier, un acheteur doit exiger un état des lieux exhaustif et bien relire l’acte de vente définitif avant la signature.

État des lieux, les éléments à vérifier

Lors des visites, vous devez vous assurer de l’inoccupation de la résidence ou de l’immeuble à vendre. Un appartement entièrement vide permet de mieux apprécier l’attractivité de la maison et l’espace disponible. Rendez-vous dans toutes les pièces et les dépendances. Munissez-vous de l’inventaire proposé par le cédant pour vérifier sa conformité avec la réalité. Assurez-vous qu’aucun élément ne manque. Répertoriez systématiquement les poignées de porte, les mobiliers, les rideaux, les volets, les sanitaires, les équipements de cuisine, les luminaires, etc. Intéressez-vous également à l’état de chaque bien. Inspectez les murs pour contrôler si l’eau s’y infiltre. Scrutez les canalisations, les cloisons, les vitres, etc. Rendez-vous aussi au niveau des dépendances et des annexes. Descendez dans la cave pour vous assurer que rien ne s’y trouve. Visitez le garage et le parking. Renseignez-vous sur le processus de traitement des eaux usées. Vérifiez l’existence ou non de servitudes.

Relevez systématiquement les défauts détectés et les réfections à effectuer. N’oubliez pas les compteurs d’énergie et d’eau. Cela vous permettra d’obtenir les informations relatives à la consommation d’électricité en heures pleines et en heures creuses en kWh, à la consommation d’eau en nombre de m3 et à la consommation de gaz en nombre de m3. Mentionnez toutes les données collectées sur le formulaire d’état des lieux. La visite avant la signature du compromis demeure la plus fastidieuse. Vous devez absolument faire preuve de vigilance pour déceler les éventuels vices cachés. N’hésitez pas à poser toutes les questions. Inscrivez toutes vos remarques dans la partie réservée aux observations. Si nécessaire, exigez leur prise en compte au niveau des clauses suspensives.

État des lieux, les principes à respecter

L’établissement de l’état des lieux doit s’effectuer conformément à certaines règles. Il se réalise gratuitement lorsqu’il implique uniquement le vendeur et l’acheteur. L’une des parties peut solliciter l’assistance d’un agent immobilier. Cela intervient généralement en cas d’empêchement. Dans ce cas, le requérant prend toutes les dispositions pour payer les honoraires du prestataire recruté.

L’état des lieux n’acquiert de valeur juridique que s’il se réalise de manière contradictoire. Les deux parties impliquées doivent participer à la visite. Cela suppose un remplissage à l’amiable des formulaires. Cela se traduit par une signature commune du document final. Le contractant empêché peut recourir à un mandataire. Il devra délivrer à ce dernier une procuration en bonne et due forme. Vous ne pouvez pas faire valoir juridiquement un état des lieux unilatéral. N’hésitez donc pas à reporter la séance pour que la seconde partie puisse y assister. Dans de rares cas, un vendeur peut refuser de participe l’état des lieux. Si vous tenez à acquérir la résidence qu’il propose, vous pouvez confier la procédure à un huissier de justice. Cela garantira l’impartialité des constats effectués.

Un acheteur a aussi la possibilité de solliciter l’assistance d’une agence immobilière lors de l’état des lieux. Il participera à la visite et à l’inventaire des équipements. Il pourra vous donner son avis sur les pièces et les différents éléments de la résidence. Il se prononcera sur l’état général du bien. Il se chargera aussi de prendre des photos pour illustrer les constats. Il vous aidera également à évaluer l’ampleur des réfections à effectuer. Vous pouvez solliciter un artisan, un architecte ou un agent immobilier. N’hésitez pas à demander l’assistance d’un professionnel si vous ne disposez pas des aptitudes requises pour apprécier une résidence ou un appartement. Son expérience et son expertise vous aideront à déceler les éventuels défauts. Cela permettra de signer le compromis de vente en toute confiance.

État des lieux, la gestion des dommages imprévus

La loi contraint le vendeur à maintenir la résidence dans un aspect identique entre le compromis et l’acte définitif. Or, un sinistre peut subvenir à l’improviste et entraîner des dégâts. Cela justifie l’ultime visite avant la conclusion finale de la transaction. Dans une telle situation, la réparation du préjudice incombe à l’assureur du cédant. Le contractant peut aussi refuser d’acheter le bien affecté sans qu’une décision de justice puisse l’y contraindre. Cela révèle davantage l’importance et les enjeux de l’état des lieux.

Après la signature de l’acte définitif, l’acquéreur ne peut plus légalement introduire un recours pour faire valoir ses droits. Toutefois, il pourra intenter une action contre le vendeur si le contrat paraphé incluait une garantie des défauts cachés. Cela lui permettra d’exiger la résiliation de la cession ou de demander des dédommagements. Les conditions d’application de ce mécanisme juridique varient en fonction du statut du vendeur.

• La loi ne prévoit pas la présomption de connaissance des vices pour les acteurs professionnels. Les défauts ne devraient normalement pas leur échapper compte tenu de leur expertise dans le secteur d’activité. Le contractant devra donc prendre ses responsabilités. Il doit supporter la réparation des anomalies concernées. Toutefois, l’acquéreur peut saisir ce prétexte pour exiger une résiliation pure et simple de l’acte de vente.
• Pour un particulier, la présomption de connaissance des vices joue. Ce dernier pourra l’évoquer pour s’exonérer de la garantie des défauts cachés sauf si l’acheteur apporte la preuve de sa mauvaise foi.

État des lieux, les conséquences de son absence

Le vendeur n’a véritablement aucun intérêt à effectuer un constat écrit avant la cession. La fourniture des preuves incombe à l’acheteur lors d’un conflit. Ce dernier doit donc exiger l’accomplissement de cette formalité avant la signature du compromis et de l’acte définitif. Cela représente une importante couverture juridique. En cas de préjudice ou de vice caché, il pourra s’en servir pour engager la responsabilité du vendeur. Ne paniquez pas si ce dernier refuse de réaliser un état des lieux. Vous pouvez demander l’assistance d’un huissier de justice si la résidence ou l’immeuble vous intéresse véritablement. Cela vous mettra juridiquement à l’abri de futurs désagréments. Cela vous permet de sécuriser votre investissement.