Le viager occupé : Présentation, fonctionnement et grands principes !

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Les différents acteurs de l’immobilier disposent de nombreuses options pour acheter ou vendre des biens immobiliers. En France, la grande partie des transactions immobilières est constituée par les opérations d’achat et de vente en viager occupé. Pourquoi les professionnels de l’immobilier ont-ils un tel engouement pour ce type de contrat immobilier ? Des éléments de réponse sont apportés dans ce grand format sur le viager occupé.

Quelques éléments de compréhension du contrat en viager occupé

Dans un contrat en viager occupé, certaines expressions sont utilisées. Pour acheter un viager occupé, il est donc important de connaître la signification des termes employés afin de mieux comprendre le contrat immobilier en viager occupé :

  • La rente : il s’agit du montant mensuel versé pendant toute la vie du crédirentier par le débirentier ;
  • Le débirentier : c’est la personne qui paie la rente (acheteur du bien immobilier) ;
  • Le crédirentier : il s’agit de la personne à qui la rente est versée (le vendeur du bien immobilier) ;
  • Le bouquet : c’est le capital versé le jour de la vente du bien immobilier (il n’est pas obligatoire).

Présentation du contrat immobilier en viager

Dans son étymologie, le mot « viager » veut dire « qui dure la vie ». Un contrat immobilier en viager reste un accord de principe selon lequel le propriétaire du bien immobilier le cède à un nouvel acquéreur moyennant une rente mensuelle à lui verser jusqu’à son décès. Au moment de conclure le contrat immobilier en viager, l’acheteur a la possibilité de verser un acompte (le bouquet) et le reste en rentes (mensuelles ou annuelles). Si le vendeur venait à mourir avant que l’acheteur n’ait soldé le montant de la vente, ce sont les ayants droit du vendeur qui bénéficient de la rente mensuelle. Il existe différentes catégories de contrat immobilier en viager.

Les autres types de contrats viagers

Nous distinguons les types de viagers suivants : le viager libre, le viager occupé, la vente à terme et la nue-propriété.

Le viager libre

Dans ce type de viager, le vendeur cède tous les droits de propriété à l’acheteur qui peut désormais l’utiliser ou le mettre en location.

Le viager occupé

Ici, une fois le bien immobilier vendu, le vendeur bénéficie de la rente et peut toujours utiliser son bien immobilier sans le louer jusqu’à son décès.

La vente à terme

En réalité, il ne s’agit pas d’un viager en tant que tel puisque le montant et la date de fin du contrat sont connus le jour de la vente du bien immobilier. La notion de vie n’est pas prise en compte dans ce type de viager.

La nue-propriété

Dans la nue-propriété, l’acquéreur reste propriétaire du bien sans percevoir les revenus fonciers découlant de sa location ou de son utilisation.

Les principes du viager occupé

Avec le viager occupé, l’acquéreur du bien immobilier en devient le propriétaire dès la signature du contrat. Cependant, il n’a pas encore le droit d’y habiter ou de l’utiliser. Le nouvel acquéreur peut verser un acompte à la signature du contrat et solder le reste par rente viagère. Cet acompte (le bouquet) n’est pas obligatoire. Cette option de vente immobilière a le vent en poupe puisqu’elle permet au vendeur d’utiliser et d’habiter le bien immobilier pendant le reste de sa vie. Elle constitue une garantie pour ce dernier, car le droit d’usage est déduit du calcul de valorisation du bien immobilier. Comment fonctionne le viager occupé ?

Le fonctionnement du viager occupé

Lorsqu’une personne achète un bien immobilier, il a en principe le plein droit sur le bien (droit de propriété, droit d’usage, etc.). Dans le cas du viager occupé, il y a une scission entre ces droits, et l’acquéreur ne bénéficie que du droit de propriété. On distingue deux types de droits reconnus dans le viager occupé :

  • Le droit d’usage et d’habitation qui reste en possession du vendeur ;
  • Le droit de propriété qui est détenu par l’acheteur du bien immobilier.

Le fonctionnement du viager occupé est composé de 3 éléments : le droit d’usage et d’habitation (DUH), le bouquet et la rente viagère.

Le droit d’usage et d’habitation (DUH)

Le DUH ou le droit d’usage et d’habitation est une déduction qui est opérée sur la valeur réelle du bien immobilier. Il est considéré comme les loyers pour occupation du vendeur. Ainsi, l’acheteur prend le bien immobilier à un montant probablement inférieur à la valeur immobilière du bien. En définitive, le montant d’acquisition du bien immobilier en viager occupé correspond à sa valeur vénale déduite du droit d’usage et d’habitation (DUH).

Le bouquet

Le vendeur peut demander à l’acquéreur de verser un acompte. Ceci lui permet de voir si l’acheteur veut vraiment acquérir le bien immobilier. En règle générale, il est demandé à l’acheteur de verser 30 % de la valeur vénale du bien immobilier. Cependant, des négociations peuvent aider à baisser le pourcentage. Il faut remarquer que plus le vendeur est d’un âge avancé, plus le bouquet reste important. C’est une manière de protéger ses intérêts et de préparer sa succession.

La rente viagère

Lorsque le bouquet est versé, l’acheteur paie périodiquement un montant au vendeur jusqu’à sa mort. Souvent, la rente viagère est versée mensuellement. C’est au moment où le vendeur décède que l’acheteur bénéficie de la pleine propriété du bien immobilier. La rente viagère doit être réévaluée selon un indice légal prévu dans les clauses du contrat.

Les différentes versions du viager occupé

En fonction de la décision du vendeur, le viager occupé peut se présenter de deux manières différentes :

  • Le cas où le vendeur décide de jouir du droit d’usage et d’habitation (DUH) ;
  • Le cas où le vendeur ne veut jouir que des fruits de l’utilisation du bien immobilier.

Le premier cas est celui rencontré le plus souvent dans les transactions immobilières. Le vendeur n’a que le droit d’utiliser et d’habiter le bien immobilier. Il ne peut pas le louer. Ainsi, l’acheteur a toujours l’assurance que le bien fait partie de son patrimoine immobilier. L’exercice du droit d’usage et d’habitation est réglementé par l’article 625 et suivant du Code civil. Dans la deuxième variante, le vendeur utilise non seulement le bien, mais bénéficie aussi des fruits issus de son utilisation. C’est ce qu’on appelle une vente en nue-propriété. Dans ce cas, le décès du vendeur sonne la fin de l’usus et du fructus. Il récupère son bien et bénéficie de la jouissance de tous les droits relatifs au titre de propriété du bien immobilier.

Les informations indispensables à un contrat immobilier en viager occupé

Pour une gestion plus harmonieuse du bien immobilier et pour le bien de toutes les parties prenantes au contrat immobilier en viager occupé, certaines informations essentielles doivent figurer dans les termes. Il s’agit entre autres de :

  • L’importance accordée au vendeur ;
  • L’indexation pour la revalorisation de la rente viagère ;
  • Une pénalité de majoration de rente lorsque le bien est libéré avant échéance ;
  • La répartition des différentes charges liées aux travaux de rénovation ou au calcul des impôts ;
  • La clause résolutoire.

La différence entre un viager occupé et un viager libre

Dans le contexte du viager occupé, le vendeur a la possibilité d’habiter et d’utiliser le bien immobilier jusqu’à son décès. Le vendeur a la possibilité de quitter le bien immobilier de manière anticipée. Dans le cas d’un viager libre, le bien immobilier est vendu sans que le vendeur puisse bénéficier du DUH (droit d’usage et d’habitation). L’acheteur a le libre choix de le louer ou de le revendre puisqu’il a l’exercice de tous les droits sur le bien immobilier. La différence qui se situe entre ces deux types de viagers reste la revalorisation de la rente puisque le DUH ne sera pas déduit dans le cas du viager libre. Dans les deux types de viagers, le bouquet peut être le même pour un même logement, mais la rente ne pourra pas être identique. Entre les contrats viagers libres ou occupés, il revient à l’investisseur ou au vendeur de choisir selon ses objectifs.  

Quelques conseils pour vendre ou acheter en viager occupé

Comme toute transaction immobilière, l’achat et la vente en viager occupé comportent aussi des risques. Dans le contexte de l’achat en viager occupé, il est préférable de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier. Attention à ne pas confier une telle transaction à un novice ! Le professionnel immobilier recherché doit avoir des connaissances et expériences dans les transactions immobilières en viager. Se munir d’un équipement d’évaluation du barème viager à jour reste un moyen de vérifier les calculs faits par le professionnel immobilier ou le notaire. Il faut remarquer que de nombreux barèmes viagers ne sont pas mis à jour. Ensuite, dans l’achat du bien immobilier en viager, vous avez la possibilité de renégocier le montant de la rente. L’âge du vendeur reste un facteur déterminant dans le calcul de la rente viagère. Certains professionnels conseillent d’opter pour un vendeur dont l’âge se situe entre 75 ans et 90 ans. Ensuite, il faut aussi examiner les facteurs externes qui jouent en faveur du bien immobilier (l’emplacement et sa proximité avec les commodités). À la fin du viager, quelle serait la valeur résiduelle du bien immobilier ? De plus, il faut identifier l’objectif d’achat du bien immobilier en viager (habitation personnelle, location ou revente).

Il faut noter que la vente d’un bien immobilier en viager n’est pas aussi simple que dans le cas d’une vente ordinaire de bien immobilier. Cependant, une bonne situation géographique du bien immobilier (en zone balnéaire ou en métropole) reste un facteur qui peut aller au profit du vendeur. Si le bien immobilier ne remplit aucune de ces conditions, il sera difficile de trouver un potentiel acquéreur en viager. Dans ce contexte, le vendeur doit faire certaines concessions afin d’obtenir gain de cause. Le viager représente un revenu sécurisé pour le vendeur. De même, pour la vente, il est conseillé de se faire aider par l’expertise d’un professionnel immobilier ou d’un notaire. 

Comment se calcule le montant de la rente dans le cas d’un viager occupé ?

Le calcul de la rente viagère en contrat viager occupé se fait sur les 3 éléments le composant :

  • Le DUH ;
  • Le bouquet ;
  • La rente viagère.

Avant la détermination de tous les composants du viager occupé, il est important de connaître la valeur vénale du bien immobilier. Pour ce faire, il suffit de considérer l’opération comme une vente classique de bien immobilier et de consulter les tarifs sur le bien immobilier en question. Un professionnel de l’immobilier peut aider à faire une bonne évaluation de la valeur vénale du bien immobilier en vente. De cette valeur peuvent être déduits les autres composants du viager occupé.

Le droit d’usage et d’habitation (DUH)

En utilisant la méthode de la valorisation économique, une potentielle estimation du loyer est faite. Ensuite, ce loyer potentiel est multiplié par 12 pour en déterminer le loyer annuel. Au moyen du barème viager, le montant du loyer annuel est appliqué au coefficient du barème viager. Le montant obtenu en fin de compte est le droit d’usage et d’habitation.

Le bouquet

C’est le montant qui est versé à la signature du contrat. Il équivaut à 30 % de la valeur vénale. En fonction de la nature du bien immobilier, ce montant peut être négocié pour être évalué à 20 % ou 10 %.

La rente viagère

De la valeur vénale sont déduits le montant du bouquet et celui du DUH. Le reste sert à la détermination de la rente viagère. Le montant du capital à renter est divisé par le coefficient viager (donné par le barème viager), et l’on obtient la rente viagère annuelle. En la divisant par 12, le montant de la rente viagère mensuelle est connu. Si un acheteur désire investir dans le viager occupé, quelles sont les étapes qu’il pourra suivre ?

Les étapes pour un investissement en viager occupé

Pour un investissement en viager réussi, il est important de suivre les deux étapes. Dans un premier temps, le potentiel acheteur doit déterminer le prix de cession du bien immobilier qui n’est rien d’autre que la différence entre la valeur vénale du bien immobilier et le DUH. Dans un deuxième temps, il doit savoir dans quelle mesure payer le bouquet et le montant de la rente viagère. La rente viagère est déterminée au moyen du barème viager. Ce montant est réévalué chaque année pour tenir compte du pouvoir d’achat du vendeur. Cependant, pour diverses raisons, s’il le désire, l’investisseur a la possibilité de revendre un viager.

Le viager occupé présente aussi bien des avantages que des inconvénients.

Les avantages du viager occupé

Les avantages du viager occupé sont présents aussi bien au niveau des vendeurs que des acheteurs.

Pour l’acheteur

Les avantages d’un achat en viager occupé se résument en 3 points :

  • La possibilité de revente du bien immobilier ;
  • Un taux zéro de financement ;
  • Une perte de valeur importante.

Pour le vendeur

Ce type de transaction immobilière permet au vendeur de vivre chez lui tout en bénéficiant d’un financement mensuel pour passer ses vieux beaux jours.

Les inconvénients du viager occupé

Le viager occupé présente des inconvénients pour les deux parties prenantes.

Pour l’acheteur

Le bien immobilier acheté ne pourra pas être utilisé tant que le vendeur est encore en vie. Ce type de transaction immobilière n’est pas indiqué pour l’achat d’une résidence personnelle avec une utilisation à court terme. Une fois le transfert de propriété fait au décès du vendeur, l’acheteur est tenu de s’acquitter des impôts fonciers relatifs au bien immobilier acheté.

Pour le vendeur

Pour un viager occupé, le vendeur n’a pas le droit de louer le bien. Cependant, cette action ne pourra être possible que lorsque le vendeur décide de conserver l’usus et le fructus au moment de la signature du contrat de vente du bien.

Le viager occupé reste un type de transaction immobilière qui présente de nombreux avantages. Cependant, il présente aussi des inconvénients. Dans ce type de transaction immobilière, il faut faire recours aux compétences d’un professionnel immobilier ou d’un notaire pour éviter de tomber dans les pièges des transactions immobilières. Dans le cas d’un viager occupé, les honoraires du notaire ne sont pas trop importants.

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