Pour une raison ou pour une autre, vous décidez de vendre votre maison. Cependant, une chose est de prendre l’initiative et une autre est de la concrétiser. Vendre sa maison n’est en rien un projet immobilier anodin. En effet, pour céder un bien immobilier, il faut mener de nombreuses démarches et accomplir plusieurs tâches. C’est la clé pour que la vente se déroule sans problème et pour tirer de l’opération la meilleure somme possible. Dans ce guide, vous allez découvrir les différentes étapes à suivre pour vendre efficacement sa maison.
Sommaire
Le choix entre vendre seul ou passer par une agence immobilière
On lève tout de suite le voile. Une vente immobilière n’est pas une opération qui s’improvise. Il s’agit d’un projet qui nécessite un certain savoir-faire. De plus, il faut être disponible et motivé. Le vendeur doit maîtriser :
- La législation en vigueur ;
- L’art de la négociation ;
- La gestion de la relation client…
Si vous souhaitez mener les démarches vous-même, vous devez vous assurer d’avoir les qualités qu’il faut. Il faut principalement définir une stratégie de vente solide et s’armer de patience.
Dans l’éventualité où vous décidez de faire appel à un professionnel de l’immobilier, vous avez le choix entre vendre par mandat simple ou par mandat exclusif. Dans le premier cas, vous pouvez confier la vente de votre maison à plusieurs agences immobilières. Dans le second cas, la vente de la demeure s’effectue exclusivement par une seule agence.
La réalisation des diagnostics obligatoires
Pour vendre un bien immobilier, le cédant doit nécessairement fournir à l’acquéreur certains documents. Le dossier de diagnostic technique est par exemple un ensemble de documents que vous devez impérativement réunir lors de la vente de votre habitat.
Les diagnostics permettent d’identifier tout problème structurel ou mécanique avant de mettre la maison en vente.
Cela peut coûter quelques centaines d’euros, mais une inspection vous alertera à l’avance des problèmes que les acheteurs identifieront probablement lorsqu’ils feront leur propre inspection plus tard au cours du processus.
Les diagnostics obligatoires que l’on réalise le plus souvent sont :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Le risque d’exposition au plomb (CREP) ;
- L’état d’amiante (DTA) ;
- La présence de termites ;
- L’état de l’installation intérieure de gaz ;
- L’état de l’installation intérieure d’électricité ;
- L’état de l’installation d’assainissement non collectif ;
- Les risques naturels et technologiques (ERNT) ;
- La pollution des sols.
Ces diagnostics doivent nécessairement figurer dans le dossier, sans quoi votre responsabilité est en cause. Pour la plupart de ces diagnostics, vous devez faire appel à un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité dans le secteur de l’immobilier.
La mise en valeur du bien pour une vente plus juteuse
La mise en valeur de votre habitation permet aux potentiels acheteurs de se projeter dans le logement. Tellement tout est en ordre qu’ils ressentent déjà, rien qu’en visitant les lieux, le bonheur que peut procurer un séjour dans une telle demeure.
De la même manière, valoriser votre bien accroît vos chances de vite trouver un acheteur. En effet, les acquéreurs sont plus motivés quand il s’agit d’acheter un bien qui a l’air quasiment neuf ou qui ne nécessite de réaliser que peu de travaux.
De plus, valoriser votre maison vous permet de fixer un prix de vente très intéressant. Les tâches à réaliser pour avoir gain de cause sont nombreuses. Vous pouvez par exemple mettre en place des disjoncteurs de qualité dans votre maison.
Vous pouvez également :
- Nettoyer tous les recoins du logement ;
- Rendre le bien le plus impersonnel possible ;
- Rendre la maison spacieuse (déplacer les effets encombrants) ;
- Éclairer les pièces en repeignant les murs ;
- Effectuer quelques travaux au besoin…
Néanmoins, il est important de ne pas gaspiller votre argent pour des mises à niveau inutiles. Si vous envisagez d’effectuer des travaux coûteux, assurez-vous que les ajouts ou les mises à jour apportent un retour sur investissement élevé.
En règle générale, la réfection des cuisines et des salles de bain offre le meilleur retour sur investissement. Donc, si vous avez de vieilles armoires de cuisine, vous pouvez simplement remplacer les portes pour ne pas vous ruiner.
L’estimation de la valeur du bien par un professionnel
Maintenant que vous avez une maison pimpante, vous devez estimer combien vous pouvez tirer de sa vente. Avouez-le, en tant que particulier, il vous est impossible d’estimer la juste valeur de votre bien. Pour le faire, il faut nécessairement avoir une connaissance avérée des réalités du marché immobilier, des prix pratiqués pour les biens similaires et les critères d’évaluation d’un bien à savoir :
- L’agencement ;
- La situation géographique ;
- L’exposition du bien ;
- L’état général de la maison…
Pour estimer le prix de vente d’un logement, on multiplie le prix moyen au mètre carré par sa surface. Cependant, ce n’est pas si simple dans la pratique. Vous devez veiller à ne pas vous tromper. Il faut que le prix fixé soit bien positionné par rapport aux offres concurrentes pour céder facilement la maison.
Néanmoins, s’il arrivait que vous vendiez votre bien à un prix inférieur, sachez que l’administration fiscale peut vous réclamer une rectification. De fait, on utilise le prix conclu comme base de calcul des impôts et taxes.
C’est pour cela qu’il est vivement recommandé de solliciter les services d’un professionnel de l’immobilier. Ainsi, vous faites une estimation réaliste du prix de vente de votre logement et vous ne risquez pas de faire l’objet d’une rectification. Pendant le processus de vente, sachez qu’une agence immobilière ou encore un notaire peut réaliser gratuitement l’évaluation de votre maison à vendre.
Le lancement de la procédure de vente
Lorsque vous passez toutes les étapes précédentes, le moment est venu pour que vous fassiez la promotion de votre maison en vente. Si vous avez confié l’opération à un professionnel de l’immobilier, cette étape ne vous concerne pas. Il incombe à l’agence choisie de vous dénicher les meilleures offres d’achat. Si par contre c’est vous qui tenez les reines, vous devez suivre les sous-étapes ci-dessous.
Prendre de très jolie photo de la maison
Souhaitez-vous que de potentiels acheteurs viennent visiter votre maison ? Si oui, il est important de vous démarquer des offres disponibles sur le marché. De même, votre bien doit valoir la peine comparativement au prix demandé. Vous devez donc utiliser de façon astucieuse les photos dans vos annonces. En effet, les annonces avec photos offrent plus de visibilité à la maison à vendre sur les sites d’annonces immobilières.
Vos photos doivent être attractives. Elles doivent rendre compte de façon fidèle des volumes des pièces principales de la maison. Certaines habitations disposent d’éléments supplémentaires qui accroissent leur valeur. Il s’agit des éléments comme :
- Une piscine ;
- Une belle vue ;
- Un grand terrain ;
- Un grand garage…
Il est important d’apporter des photos de tous ces éléments. Puisque vous n’êtes pas un professionnel en photographie, il est conseillé de planifier une séance photo avec un expert photographe afin de capturer votre maison dans toute sa splendeur.
Il est capital de prendre des photos de haute qualité. En effet, l’optimisation de l’attrait de votre maison peut faire toute la différence entre une vente rapide et une annonce qui traîne.
Si vous aviez délégué l’opération de vente de votre maison à une agence, il se pourrait que cette dernière utilise des techniques plus poussées. En effet, certains professionnels de l’immobilier proposent aux potentiels acheteurs des visites virtuelles en ligne. Il s’agit d’une solution captivante qui permet de vite accrocher les acheteurs.
Il faut viser des photographes au portfolio solide pour avoir gain de cause. Ces derniers savent comment rendre les salles plus grandes, plus lumineuses et plus attractives. Il en va de même pour votre pelouse et votre espace extérieur. Les photos en ligne faiblement éclairées ne donnent pas envie de cliquer sur l’annonce. Les internautes doivent par exemple pouvoir lire des informations sur la belle piste cyclable à proximité ou sur le nouveau toit que vous venez d’installer.
Faire une description minutieuse de la propriété
Seules les photos ne suffisent pas pour vendre rapidement votre bien. Vous devez faire une description attrayante de votre maison. Elle doit être simple, complète et captivante.
Lorsque vous rédigez correctement votre annonce immobilière, vous évitez les visites inutiles. De plus, avec une description efficace, vous êtes certains que les potentiels acheteurs qui viendront visiter votre maison sont fort ciblés.
Il faut que votre annonce indique clairement le potentiel de votre habitat. Ne l’oubliez pas, pour que votre annonce soit plus visible parmi les milliers disponibles sur internet, elle doit être fascinante aussi bien par la qualité de la présentation que par les visuels.
Poster des annonces sur les principaux sites d’annonces immobilières
Certains sites requièrent la mise à jour régulière des annonces pour s’assurer d’apparaître sur les premières pages. N’hésitez pas également à souscrire aux options payantes pour être plus visible. Gardez néanmoins en tête qu’il est inutile de dépenser pour placer en tête d’affiche l’annonce d’un bien ayant un prix surévalué.
Faire preuve de réactivité
Après la publication de votre annonce, vous devez vous préparer aux premiers retours. Il faut rester attentif aux facteurs comme :
- Le nombre de contacts ;
- Le nombre de visites ;
- Le nombre d’éventuelles offres d’achat…
En fonction de ces paramètres, vous devez être en mesure de modifier le prix de vente afin de vous adapter aux réalités de votre marché local. Généralement, il faut diminuer le prix dans une proportion d’environ 10 % pour voir la tendance s’inverser lorsque vous avez très peu de contacts et de visites. Outre la modification de votre prix de vente, pensez aussi à l’optimisation de vos annonces publiées sur internet (sites d’annonces, réseaux sociaux, Google…) et à votre domicile (pancarte « À vendre »).
La formalisation de la vente
Après les différentes visites de votre maison, certains acquéreurs vont s’intéresser fortement à votre bien immobilier. C’est avec ces derniers que vous allez négocier le prix de vente du bien. Une fois la négociation terminée, ne vous réjouissez pas vite, car rien n’est encore acté.
L’étape suivante est la signature de l’offre d’achat. L’offre d’achat n’est rien d’autre que l’offre verbale ou écrite qui se fait suivre systématiquement d’un « avant-contrat ». Si l’offre d’achat n’a aucune valeur légale, l’avant-contrat par contre lie et engage les deux parties.
Pour mener à bien la formalisation de la vente, il est important de choisir un notaire. C’est chez ce dernier que sera signé l’avant-contrat. Il existe différentes solutions d’avant-contrats pendant la vente d’une maison :
- Le compromis de vente ;
- La promesse unilatérale de vente ;
- La promesse unilatérale d’achat.
Le compromis de vente
Généralement, le compromis de vente est l’avant-contrat le plus utilisé dans le cadre de la vente d’une maison. Dans ce document, l’acheteur vous promet de vous acheter le bien et de votre côté, vous vous engagez à le lui vendre. En cas de non-respect de ce contrat par l’une des parties, cette dernière devra payer des dommages et intérêts pour compenser la partie lésée.
La promesse unilatérale de vente
Au lieu du compromis de vente, vous pouvez opter pour la promesse unilatérale de vente. Il s’agit d’un document dans lequel vous vous engagez à vendre la maison si l’acquéreur manifeste plus tard sa volonté d’achat. Mais ce dernier n’est lié par aucun engagement.
Généralement, à la signature de ce contrat, l’acheteur fait un dépôt de garantie. Il s’agit d’une indemnité d’immobilisation qui prouve le sérieux de l’acheteur. Au même moment, cela vous couvre en cas de désistement de l’acheteur.
La promesse unilatérale d’achat
La promesse unilatérale d’achat est le contrat le plus rare en matière de formalisation de vente d’un bien immobilier. Il intervient généralement lorsqu’un acheteur a eu un coup de foudre pour le bien en vente. Peut-être que de votre côté, vous attendez d’autres offres ou vous n’êtes pas encore prêt à céder votre bien. Ainsi, c’est plutôt l’acquéreur qui attend que vous acceptiez de lui vendre la maison.
L’actage de la vente du bien immobilier
La dernière étape pour vendre définitivement votre maison consiste à acter la vente. Concrètement, il s’agit de la signature de l’acte de vente devant le notaire. Le notaire atteste de la conformité du document de vente et la remise des clés à l’acquéreur.
Juste avant la signature de l’acte définitif de vente, l’acheteur paye le montant du bien. Il peut s’agir d’un paiement financé par son apport personnel ou un prêt immobilier. C’est aussi à l’acquéreur que revient la charge de payer les frais de notaire.
Sachez qu’avant la signature de l’acte, le notaire vous réclamera divers documents relatifs au bien immobilier à savoir le dossier de diagnostic technique ainsi que le titre de propriété et son historique.
Lorsque vous aurez cosigné l’acte de vente avec l’acheteur, la vente est enfin conclue. Il ne vous reste plus qu’à fêter la réussite de l’opération. C’est sûr que vous n’attendrez pas qu’on vous en fasse un dessin, vous savez ce qu’il vous reste à faire.
En résumé, la vente d’une maison est comparable à une véritable aventure. De la mise en valeur du bien à l’actage de la vente en passant par la réalisation des diagnostics obligatoires, la valorisation de la maison, le lancement du processus et la formalisation de la vente, le parcours est long. Cependant, lorsqu’on suit minutieusement ces étapes, il n’y a aucune raison pour que l’opération ne soit pas une réussite.
