Cession de biens immobiliers : Quels diagnostics immobiliers réaliser ?

Lors d’une vente immobilière, il est nécessaire que chacune des parties au contrat bénéficie de certaines garanties. Pour cela, le vendeur doit fournir à l’acheteur certains diagnostics immobiliers obligatoires. La liste des diagnostics immobiliers prévus à cet effet ne cesse d’augmenter. Découvrez dans cet article les diagnostics immobiliers à réaliser pour la vente d’un immeuble.

Le diagnostic amiante

Le diagnostic amiante est nécessaire pour composer votre Dossier de Diagnostic Technique (DDT). L’amiante est naturellement nocif pour l’organisme. Pour cela, le bien que vous souhaitez vendre ne doit en contenir aucune trace. Le décret n°96-1133 du 24 décembre 1996 et la loi du 1^er janvier 1997 interdisent formellement l’usage de l’amiante. Il faut toutefois noter que la nécessité de réaliser un diagnostic immobilier amiante concerne les édifices pour lesquels le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Le diagnostic loi Carrez

Le diagnostic loi Carrez est un système de métrage permettant de mesurer la superficie d’un bien dont la hauteur dépasse 1,80 m. Cette loi s’applique à des biens en copropriété.

Il s’agit notamment :

• Des appartements d’habitation ;
• Des locaux d’activités ;
• Des maisons soumises aux règles de copropriété.

Il est en effet fait obligation du contrôle de la superficie Carrez d’un logement en copropriété mis en vente. Toutefois, ce calcul ne s’applique pas forcément aux habitations individuelles. Par ailleurs, il faut mentionner que le métrage Carrez peut être erroné. Cette erreur peut être préjudiciable pour l’acheteur. Afin de permettre à l’acheteur d’obtenir la compensation pour un éventuel préjudice, il a droit à un dédommagement financier en cas d’erreur de plus de 5%.

Le diagnostic performance énergétique

Le chauffage est aujourd’hui indispensable dans une habitation en cas d’intempéries. Pour cela, il faut fournir votre habitation en énergie. Le diagnostic performance énergétique a pour but de déterminer les quantités énergétiques dont a besoin votre logement. Ce diagnostic procède par une analyse technique de certains composants du logement. Il s’agit :

• Des matériaux ;
• De l’isolation ;
• Du système de chauffage ;
• De la production en eau chaude.

L’objectif est de pouvoir calculer le nombre de kWh d’énergie primaire utilisé par votre logement par mètre carré et pour une année. Pour garantir la fiabilité des résultats du diagnostic performance énergétique, il est préférable de recourir aux services d’un diagnostiqueur professionnel.

Le diagnostic plomb

Le diagnostic plomb est adapté à tous les logements présents dans un immeuble d’habitation construit avant le 1^er janvier 1949. Tous les immeubles d’habitation construits à partir de cette date sont exempts de ce diagnostic. Le plomb fait partie des composants utilisés pour la fabrication des peintures ou revêtements. La dégradation de ces derniers peut constituer un risque de santé, surtout pour les femmes enceintes et les enfants. Pour cela, les logements mis en vente doivent être diagnostiqués pour détecter la présence de plomb. Ce diagnostic consiste à faire analyser par un professionnel les peintures et les revêtements de chaque partie de votre logement. La fourniture de ce document est obligatoire pour :

• Les biens immobiliers en vente ;
• Les biens immobiliers en location.

Au terme des analyses techniques pour détecter le plomb, un Certificat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) est annexé dans le dossier technique d’un bail locatif pour la location d’immeubles ou dans le compromis de vente pour un immeuble en vente. En cas de détection de plomb dans votre logement, la durée de la validité du CREP varie selon le type d’immeuble. Pour un immeuble en location, il est de 6 mois. Pour un immeuble en vente, il est d’un an. Par contre lorsqu’aucune présence de plomb n’a été détectée, votre certificat est valable indéfiniment s’il est réalisé après le 25 avril 2016.

Le diagnostic termites

L’invasion des termites peut causer des dommages considérables dans un logement, surtout si celui-ci est construit en bois. Il est donc essentiel de contrôler la présence ou non de termites dans un logement en vente avec un diagnostic termites. La réalisation de ce diagnostic est obligatoire et peut entraîner des conséquences peu avantageuses pour le vendeur ou le syndic de copropriété qui ne se conforme pas à cette exigence. La vente de l’immeuble peut en effet être annulée, et le prix de vente peut être diminué, si le vendeur manque à la fourniture de ce document. Le certificat de conformité délivré après analyse est valable pour une durée de six mois. Il est donc recommandé d’effectuer au plus vite la vente de votre immeuble après la réalisation de ce diagnostic.

Le diagnostic d’état des risques naturels

Prévu aux articles L. 125-5 et R. 125-23 à 27 du code de l’environnement, le diagnostic d’état des risques naturels fait partie des diagnostics obligatoires à réaliser avant la vente d’un bien immobilier ou sa mise en location.

Il vise à informer l’acheteur sur les risques naturels éventuels auxquels peut être sujet le logement. Il peut s’agir des risques comme :

• L’inondation ;
• La sécheresse ;
• Les tremblements de terre ;
• Les avalanches ;
• Les feux de brousse.

Lorsque le vendeur omet de fournir un tel document à l’acheteur, ce dernier peut saisir le tribunal d’instance pour vices cachés afin d’obtenir une réduction du prix de vente ou une annulation de la vente.

Le diagnostic immobilier pour l’installation de gaz

L’installation du gaz doit faire également l’objet d’une étude approfondie avant la vente de votre immeuble. En effet, si votre logement est équipé d’une installation de gaz de plus de 15 ans, il est nécessaire de faire un diagnostic afin d’étudier l’existence ou non d’un éventuel danger. Les risques d’intoxication ou d’explosion expliquent les raisons de cette analyse. Plus l’installation est vieille, plus les probabilités sont fortes que le monoxyde de carbone fuit. Il s’agit d’un gaz incolore, inodore et dangereux dont la présence se détecte difficilement. Afin de protéger l’acquéreur de risques éventuels, le vendeur doit lui fournir un document qui atteste que le logement en vente est exempt de tout risque d’explosion ou d’intoxication. La durée de validité du certificat du diagnostic gaz est de trois ans pour toute vente à partir du 1^er novembre 2007.

Le diagnostic électrique

Le diagnostic électrique vise à contrôler l’état de l’installation électrique d’un immeuble en vente. Tout comme le diagnostic gaz, il est valable pour une durée de trois ans et obligatoire pour un logement de plus de 15 ans. L’étude de l’installation électrique porte sur certains aspects importants du système électrique. Pour cela, le diagnostic électrique doit être réalisé par un professionnel répondant à certains critères de compétences. Ce dernier doit également avoir souscrit à une assurance garantissant sa responsabilité civile professionnelle.

Le diagnostic assainissement non collectif

Au-delà de la protection de l’acheteur, la protection de l’environnement est aussi visée en matière de cession immobilière. Ainsi, depuis le 1^er janvier 2011, il est fait obligation pour tout vendeur de certifier que son installation d’assainissement est conforme à la réglementation en vigueur. L’objectif est de s’assurer que les eaux usées soient bien évacuées et ne causent pas la pollution de l’environnement. Le diagnostic porte aussi bien sur le type d’installation, mais aussi sur son entretien. L’absence de ce document pour la vente d’un logement peut engager la responsabilité civile ou pénale du vendeur. L’acquéreur est en droit de demander l’annulation de la vente ou la réduction du prix de vente du logement. Certains diagnostics complémentaires peuvent être réalisés.

Les diagnostics complémentaires

Le vendeur peut réaliser certains diagnostics complémentaires pour la vente de son immeuble. Cependant, il n’est pas tenu de les réaliser obligatoirement.

Le diagnostic de performance numérique

Le diagnostic de performance numérique est aussi réalisé au bon vouloir du vendeur. Il n’existe aucune loi qui impose que soit réalisé ce diagnostic avant la vente d’un immeuble. En effet, il vise à informer l’acquéreur sur la couverture internet du logement par les différents opérateurs. L’internet est aujourd’hui indispensable pour travailler, faire rapidement des achats ou encore se divertir. Que cela soit pour la télévision, sur un ordinateur ou une tablette, le réseau internet est nécessaire. Ce serait donc un avantage pour l’acquéreur que le logement permette une bonne alimentation de la connexion internet et une bonne couverture mobile. Il existe des réseaux de diagnostiqueurs certifiés à même de fournir des informations au vendeur sur les possibilités d’accès de son logement à la connexion internet. Il suffira alors pour ce dernier de présenter les résultats aux potentiels acquéreurs.

Le diagnostic mérules

Le diagnostic mérules vise à informer l’acquéreur de la présence ou non de mérules dans son logement. Les mérules sont des champignons lignivores qui se nourrissent de bois. Certaines habitations sont plus exposées à ces champignons. Il s’agit :

• Des habitations avec un taux d’humidité de plus de 20% ;
• Des habitations très sombres ;
• Des habitations mal aérées.

Bien que ce diagnostic ne fasse pas l’objet d’une obligation particulière, le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur lorsque le logement se situe dans une zone à risque.

Que retenir ? Avoir un logement est un besoin vital. Mais avoir un logement confortable et sécurisant est encore mieux. Afin de permettre à tout acquéreur de bénéficier de la sécurité, du confort et de la protection recherchés, divers diagnostics immobiliers sont rendus obligatoires dans le cadre de la vente d’un immeuble. Tout propriétaire d’immeuble doit donc fournir son Dossier de Diagnostic Technique (DDT) au risque d’engager sa responsabilité.