L’état des lieux d’un logement : Que devez-vous savoir ?

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L’état des lieux est un préalable essentiel à la mise en location d’un appartement. Ce document permet d’évaluer l’état du logement et de ses équipements avant la remise des clés au nouvel occupant (état des lieux d’entrée), puis d’établir les responsabilités de chaque partie en fin de bail (état des lieux de sortie). Voici ce qu’il faut savoir au sujet de l’état des lieux pour garantir une location sereine.

L’état des lieux, une étape incontournable dans le cadre d’une location d’appartement

L’état des lieux d’entrée permet de constater l’état de l’appartement et des équipements qui le composent avant l’installation d’un nouveau locataire. Il est contradictoire, c’est-à-dire réalisé en présence des deux parties (le propriétaire bailleur et le(s) locataire(s)) ou de leurs représentants légaux (par exemple : un agent immobilier). Chaque partie reçoit un exemplaire dûment signé, établi sur papier ou en format électronique, en main propre ou sur support numérique. À noter que les états des lieux d’entrée et de sortie peuvent être établis sur un document unique ou sur des supports distincts (dans ce cas, ils doivent être présentés de la même façon).

Ce document est indispensable en ce qu’il garantit le bon état de la propriété avant que l’occupant n’en prenne possession. Lorsque celui-ci mettra fin à sa location d’appartement, ou que le propriétaire lui donnera congé, l’état des lieux d’entrée sera comparé à l’état des lieux de sortie. Le but ? Vérifier que le locataire a rempli ses obligations en matière d’entretien et de réparations locatives, et repérer les éventuelles dégradations du logement ou de ses équipements qui lui seraient imputables. En effet, comme stipulé dans le Code civil (article 1730), « le preneur (…) doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou de force majeure ».

Le cas échéant, le bailleur est en droit de prélever sur le dépôt de garantie les sommes nécessaires à la prise en charge des réparations ou de l’entretien. Il est donc important de rédiger et d’établir cet état des lieux avec le plus grand soin : c’est la clé d’une location sereine. Dans la plupart des cas, l’état des lieux est établi à l’amiable entre le bailleur et son locataire (ou leurs représentants). Il est joint au contrat de location d’appartement.

Le meilleur moment pour réaliser un état des lieux

L’état des lieux d’entrée est idéalement établi avant la remise des clés au locataire et son occupation effective du logement, le jour de la signature du bail de location d’appartement ou peu de temps après. En fin de contrat, l’état des lieux de sortie est réalisé une fois le logement entièrement vidé, en amont du rendu des clés. Dans les faits, il n’y a toutefois aucune obligation. Mais il est préférable de s’en tenir à ces recommandations pour éviter toute contestation.

Le contenu de l’état des lieux

Un état des lieux d’entrée, pour être légal, doit comporter un certain nombre d’informations incontournables prévues par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. À savoir :

  • la date de réalisation du document ;
  • l’adresse du logement concerné ;
  • les noms ou dénominations des parties (propriétaire bailleur et locataire, garant et/ou intermédiaires s’il y a lieu) ;
  • la description précise de l’état du logement, pièce par pièce (revêtements des murs, des plafonds et des sols, portes et fenêtres, poignées et serrures), de ses installations (système de chauffage et de production d’eau chaude, réseau électrique, réseau de gaz, réseau d’alimentation en eau) et de ses équipements (sanitaires, éléments de cuisine, électroménager, meubles, etc.) ;
  • les relevés des compteurs individuels (eau, électricité, gaz) ;
  • l’inventaire de tous les jeux de clés permettant d’accéder au logement ;
  • les signatures des deux parties ou de leurs représentants, ainsi que de la caution (le cas échéant).

L’état des lieux de sortie est identique. Il doit simplement préciser la nouvelle adresse du locataire qui quitte le logement. Bon à savoir : les équipements et meubles concernés par l’état des lieux sont uniquement ceux qui sont mentionnés au contrat de location d’appartement.

Les précautions à prendre pour réaliser un état des lieux d’entrée ou de sortie

L’état des lieux d’entrée est un document déterminant qui garantit le bon déroulement d’une location d’appartement, pour le propriétaire comme pour l’occupant. Il doit donc être établi avec soin, en prenant un certain nombre de précautions :

  • Veillez à ce que l’éclairage (lumière naturelle ou artificielle) soit suffisant pour que chacune des pièces du logement soit parfaitement visible ;
  • Assurez-vous du fonctionnement des réseaux d’eau, d’électricité et de gaz : cela facilitera grandement la vérification des installations et évitera les éventuelles modifications ultérieures ;
  • Prenez tout le temps nécessaire pour passer en revue chaque recoin ;
  • Procédez à un état des lieux rigoureux.

Chaque pièce du logement doit être analysée. Les descriptions doivent être précises (bien au-delà du simple « bon état ») et, si possible, complétées par des observations et illustrées de photos. Il ne faut pas hésiter à noter scrupuleusement chaque défaut, même mineur (taches, fissures, portions de revêtements abîmées, trous, traces de rouille, etc.), et à tester l’ensemble des prises électriques et des appareils. L’état des lieux de sortie nécessite tout autant de soin. C’est ce document qui marque la fin d’une période de location d’appartement et la remise des clés au propriétaire par le locataire. C’est aussi l’occasion, pour le bailleur, de s’assurer que l’occupant a bien entretenu son logement. Les précautions à prendre sont donc les mêmes que pour un état des lieux d’entrée.

Les éventuelles réserves émises par le locataire

Parce qu’il arrive qu’un locataire ne puisse pas tester l’ensemble des installations dans un logement, la loi prévoit la possibilité d’émettre des réserves lors de l’état des lieux d’entrée, puis de modifier le document si nécessaire. C’est le cas si, par exemple, les conditions ne sont pas réunies pour que le futur occupant puisse s’assurer du bon fonctionnement des robinets, des prises de courant, des interrupteurs, des radiateurs, des plaques de cuisson, des équipements électroménagers, etc. Ces modifications peuvent être réclamées dans les 10 jours qui suivent la réalisation de l’état des lieux d’entrée (loi Alur). Le délai est étendu au 1er mois de la période de chauffe pour tout ce qui concerne l’installation de chauffage.

Les frais de réalisation de l’état des lieux

La réalisation d’un état des lieux d’entrée n’occasionne pas de frais dès lors qu’elle est prise en charge en direct par les deux parties, le propriétaire bailleur et le locataire. Dans l’éventualité de l’intervention d’un professionnel, le coût de cette démarche peut être partagé entre le bailleur et l’occupant, à condition que le montant dû par ce dernier ne soit pas supérieur à celui dont s’acquitte le propriétaire, et dans la limite de 3 € par mètre carré de surface habitable. Pour la location d’un appartement de 50 m2 et un état des lieux facturé 200 € par une agence, le montant dû par le locataire ne pourra pas excéder 100 € (somme qui correspond à la moitié de ce que paye le bailleur). À noter que l’état des lieux de sortie, s’il est réalisé par un professionnel, est uniquement à la charge du bailleur, sauf en cas de recours à un huissier.

Le cas d’une absence d’état des lieux

Dans certaines situations, il se peut que l’état des lieux ne soit pas établi. La responsabilité incombe à celui qui a refusé de se présenter.

Si le propriétaire bailleur s’est refusé à réaliser l’état des lieux, il ne pourra pas demander réparation en cas de dégradations identifiées en fin de bail, sauf à prouver qu’il a délivré un logement en bon état d’usage. Si le locataire ne s’est pas présenté, il devra rendre un logement en bon état de réparations locatives, sauf à prouver que le bien immobilier lui a été remis dans un mauvais état initial. C’est le même cas de figure si l’état des lieux n’a pas été réalisé pour cause de négligence commune.

Si l’une des deux parties refuse de se présenter ou de mandater un tiers, il est possible de faire intervenir un huissier de justice. Celui-ci doit prévenir le locataire et le bailleur de son passage au moins 7 jours à l’avance, par courrier recommandé avec AR. Le document établi par ce dernier ainsi que les photos prises à cette occasion font foi en cas de litige lors de la sortie du locataire : il s’impose aux deux parties, qui peuvent néanmoins le contester, preuves à l’appui.

L’intervention d’un huissier est payante, et le coût partagé entre le propriétaire et le locataire en fonction d’une grille tarifaire encadrée (132,56 € TTC pour moins de 50 m2, 154,44 € jusqu’à 150 m2, et 231,66 € au-delà, plus frais de déplacement et de convocation, barèmes valables en France métropolitaine). En cas de contestation, les parties peuvent demander une conciliation (démarche gratuite) ou saisir le tribunal d’instance.

Le cas particulier de la colocation

Les choses se compliquent en cas de colocation. En effet, dans ce type particulier de location d’appartement, les occupants sont amenés à entrer dans le logement ou à le quitter à des moments différents. Or, après le départ d’un colocataire, il devient impossible d’engager sa responsabilité. Il est donc recommandé de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie chaque fois qu’un occupant rejoint ou quitte le logement.

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