La stabilité d’une économie est le signe manifeste du dynamisme des différents secteurs d’activités qui la composent. Que ce soit en bourse, dans l’immobilier ou tout autre secteur économique, l’objectif de l’investisseur est la recherche de la plus-value que génère l’exercice de l’activité dans un futur proche. Cependant, tous les secteurs d’activités subissent les aléas de facteurs exogènes qui font que l’investisseur est tenu de prendre certaines dispositions pour réussir son investissement. Ainsi, dans le secteur immobilier, il est important de suivre certaines étapes pour réussir un investissement. Découvrez dans cet article 8 étapes pour réussir un investissement locatif.
Sommaire
Se renseigner sur le comportement du marché immobilier local
Chaque emplacement géographique a des réalités qui influencent son marché immobilier. Par exemple, les conditions de location d’un logement ou d’un appartement ne sont pas pareilles à Paris qu’à Toulouse ou à Lyon. Ainsi, pour un bon investisseur, il est impératif d’avoir un minimum de maîtrise du marché immobilier de l’emplacement où il désire réaliser son projet. Par ailleurs, investir dans l’immobilier locatif peut constituer un excellent Plan d’Épargne Retraite. Pour réussir cette étape, il faut connaître le taux de logements ou d’appartements vacants, identifier les tarifs pratiqués à la location, consulter les annonces immobilières, chercher le type de logement qui prédomine, etc.
Cette étape doit être bien maîtrisée, car investir dans un bien immobilier qui reviendrait cher à la location est une véritable perte pour cet investisseur.
Choisir un quartier propice pour un investissement locatif dans le neuf
L’emplacement du bien reste aussi un facteur déterminant dans la réussite d’un investissement immobilier. Pour une meilleure rentabilité, il est préférable d’investir dans le neuf. Cependant, toutes les villes ne sont pas propices à un investissement immobilier dans le neuf. En effet, les villes à croissance démographique progressive restent les milieux adéquats pour investir dans l’immobilier locatif neuf. De plus, il faut veiller à ce que le bien immobilier soit à proximité de certaines commodités comme les écoles, les centres commerciaux, les centres hospitaliers, les centres universitaires, les transports, etc.
L’investissement dans l’immobilier neuf présente de nombreux avantages, surtout dans le long terme.
Faire appel au service d’une agence immobilière
Lorsque le potentiel propriétaire bailleur est un néophyte, l’appel à un professionnel de l’immobilier reste une étape qui l’aide à réduire les risques de perte de son investissement. Il y a moins de soucis à se faire avec l’appui d’une agence immobilière. Ce professionnel dispose de l’arsenal nécessaire pour une meilleure orientation de l’investissement immobilier. De même, l’agence peut s’occuper de la gestion locative du bien immobilier. Le recours à une agence immobilière montre toute son efficacité lorsque l’investisseur se trouve loin de son bien immobilier. Cette absence est compensée par les honoraires de l’agence qui ne dépassent généralement pas les 5 % ou 10 % des loyers perçus incluant les autres charges. C’est une stratégie qui permet de mieux amortir le bien immobilier sur le long terme.
Établir des prévisions budgétaires
Pour un investisseur averti, il est plus judicieux de faire des calculs de rentabilité en amont avant de se lancer dans un tel projet. L’investissement immobilier reste discutable lorsque sa rentabilité après impôts ne dépasse pas 6 %. Il faut limiter les mauvaises surprises. En général, les vendeurs proposent des prix qui n’ont aucune base. Il revient à l’investisseur d’accepter un prix qui lui permet d’obtenir un meilleur revenu sur le long terme. Il faut remarquer qu’il ne s’agit pas d’un achat simple de pierres, mais d’un investissement capable d’apporter des revenus. Les prévisions de l’investisseur doivent tenir compte de certains paramètres qui sont : le loyer potentiel, le loyer futur, l’entretien du bien immobilier.
Le loyer potentiel est le montant que pourrait obtenir le propriétaire en apportant quelques modifications au bien immobilier. Le loyer futur est le montant obtenu dans l’avenir. Il est évolutif et tient compte de l’environnement et du cadre légal.
Faire des visites de sites
Une fois les objectifs définis et le coût de l’investissement évalué, il est important de se rendre sur le terrain pour s’enquérir des réalités. En effet, avant de faire un choix définitif, il faut parcourir un certain nombre de sites immobiliers afin d’en faire un choix plus judicieux.
Choisir le bon locataire
Dans un investissement immobilier locatif, le bien est utilisé par une tierce personne (locataire). Pour ce faire, il est plus judicieux de savoir bien choisir un locataire qui n’endommage pas les équipements installés. De plus, il faut prévoir dans le contrat de location des clauses qui protègent les équipements et favoriseraient leur maintien dans un bon état d’entretien. Il faut évaluer la capacité de remboursement du locataire en se renseignant sur sa situation professionnelle. Il n’est pas intéressant de prendre un locataire qui ne règle pas régulièrement son loyer.
Penser à la fiscalité
Il s’agit là d’un point très important dans l’évaluation de la rentabilité d’un investissement immobilier locatif. Avec la loi Pinel, et en fonction de la durée de l’engagement locatif, l’investisseur bénéficie d’une réduction de 12 à 21 % du prix d’achat du bien immobilier lorsque celui-ci est acquis à l’état neuf, et ceci dans la limite de 300.000 €. C’est un facteur qui permet d’obtenir des revenus intéressants même si le montant des loyers est inférieur à la moyenne. De plus, avec l’amendement Censi-Bouvard, pour la location d’un bien immobilier neuf meublé en résidences services, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat du bien HT. Une possibilité de récupération de la TVA est offerte. Ce qui fait en tout un gain de 20 % sur l’achat de bien immobilier neuf en location. Ce dispositif légal est adapté pour les biens immobiliers qui servent de résidences universitaires ou de résidences seniors.
Prendre une assurance pour un investissement locatif
La souscription à une assurance locative est un moyen pour pérenniser les revenus locatifs. Avec cette assurance habitation, le versement à bonne date des loyers est garanti. Elle peut être traduite par une basique assurance des loyers impayés. C’est un moyen de couverture des impayés et des éventuelles détériorations des équipements. Cette souscription est faite à un taux de 1,5 % ou 2,5 % des loyers.
Avant de bénéficier de revenus pérennes, il est important d’investir en amont. Cependant, il existe différentes méthodes d’investissement (la bourse, l’immobilier, les gestions d’actif, l’agroalimentaire, etc.) qui permettent de réaliser ce rêve. Dans le domaine immobilier, il faut prendre les dispositions pour garantir la rentabilité de son investissement sur le long terme. Il faut ajouter qu’il y a deux qualités qui peuvent aider un investisseur à réussir sans difficulté son projet : la patience et l’exclusivité de l’information. La liste des dispositions n’est pas exhaustive. L’accompagnement par un professionnel de l’immobilier comme une agence reste le moyen efficace de rentabiliser un investissement immobilier locatif.
