Vente en viager : définition et explications

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La vente en viager est un moyen qui permet à tout individu d’obtenir des revenus complémentaires en mettant en vente un bien dont il est propriétaire. Cette forme de vente présente des particularités qui confèrent des avantages précis au vendeur, mais aussi à l’acheteur. Suivez ce guide pour comprendre le fonctionnement de ce mode de vente.

Définition de la vente en viager

Prévue aux articles 1968 et suivants du Code civil, la vente en viager est généralement utilisée par les personnes âgées. Il s’agit d’un contrat aléatoire qui peut s’appliquer à tout type de bien. Vous pouvez donc trouver des annonces en viager qui portent sur :

  • Un bien immobilier ;
  • Une œuvre d’art ;
  • Un bateau…

La vente en viager a l’avantage de fournir au vendeur un complément intéressant de retraite tout en lui permettant de profiter éventuellement du bien selon les termes du contrat. Avec une vente en viager, le vendeur perçoit des paiements réguliers jusqu’à sa fin de vie. Cependant, il est possible d’effectuer une vente en viager sur plusieurs têtes. Ainsi, après le décès d’un conjoint par exemple, le second membre du couple pourra percevoir la rente jusqu’à sa mort. On comprend donc que la vente en viager est un concept basé sur la longévité du vendeur.

Qu’est-ce que le bouquet ?

Lors d’une opération de vente en viager, la valeur vénale (valeur obtenue par estimation) du bien est déterminée en utilisant des barèmes se rapportant à l’espérance de vie du vendeur. Puisque le contrat est généralement signé devant un notaire, vous trouverez ces barèmes auprès de ce dernier ou auprès d’une compagnie d’assurance. À la signature du contrat, l’acheteur peut verser une partie du montant du bien au vendeur. C’est cette partie que l’on qualifie de bouquet.

 

 

Comprendre la rente viagère

Généralement, le bouquet représente 20 à 30 % de la valeur du bien. Cependant, il n’est pas obligatoire puisque le vendeur peut décider de ne pas recevoir cette somme. Dans tous les cas, la valeur du bouquet et celle de la rente sont liées. La rente n’est rien d’autre que la somme fixe que l’acheteur paie périodiquement au vendeur jusqu’au décès de ce dernier. Logiquement, la rente sera d’autant plus faible que le bouquet est élevé. Notez cependant que la rente est réévaluée annuellement sur la base d’un index tel que l’indice des prix à la consommation.

L’acheteur d’un bien en viager

Encore appelé débirentier, l’acheteur en viager devient aussitôt propriétaire du bien qu’il peut revendre quand il le souhaite. Cependant, ce dernier devra toujours continuer à verser la rente au vendeur. Lorsqu’il cesse de payer, le vendeur se réserve le droit de récupérer son bien. L’acheteur en viager trouve cependant son avantage dans le côté morbide du concept. En effet, il a plus de chances de faire une bonne affaire si le décès du vendeur intervient assez tôt.

 

 

Le vendeur en viager

Encore appelé crédirentier, le vendeur en viager peut vendre son bien, quel que soit son âge. Cependant, il doit disposer de toutes ses facultés de jugement. Il faut donc que l’aléa portant sur l’espérance de vie existe véritablement avant que le contrat ne soit valable. Autrement dit, la vente est annulée lorsque le vendeur est un mourant ou une personne très malade. De plus, la loi considère comme non valable tout acte de vente en viager pour lequel le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat.

Les différents types de viagers

Selon les termes du contrat, on distingue trois principaux types de vente en viager. Il s’agit de :

  • La vente en viager occupé ;
  • La vente en viager libre ;
  • La vente en viager à terme.

 

La vente en viager occupé

Elle consiste à mettre en vente un bien que l’acquéreur ne peut pas utiliser immédiatement.

Principale forme de vente en viager, le viager occupé représente environ 90 % des transactions effectuées dans le domaine.

Bien qu’après la signature du contrat l’acheteur devient propriétaire dudit bien, le vendeur conserve un droit d’habitation ou un droit d’usage sur ce dernier. Ce n’est qu’après son décès que le débirentier pourra occuper le bien.

La vente en viager libre

Le viager est dit libre lorsque l’acheteur est en droit d’occuper le bien juste après la signature du contrat ou lorsqu’il peut le mettre en location. Le viager libre consiste donc à payer mensuellement ou trimestriellement un loyer au vendeur tout en exploitant le bien acheté jusqu’à ce que ce dernier décède. La rente s’éteindra donc à ce moment. Notez cependant que le viager libre est la vente la plus faiblement représentée parmi les ventes en viager. Elle porte sur environ 5 à 10 % des transactions.

La vente en viager à terme

Le viager à terme consiste à l’achat d’un bien dont la période de remboursement est définie d’avance. Communément appelé vente à terme, le contrat du viager à terme s’établit sur une dizaine voire une vingtaine d’années. Tout comme dans le cas d’un viager occupé, le vendeur peut bénéficier ici aussi du droit d’habitation.

Pourquoi opter pour une vente en viager ?

La rente perçue lors d’une vente en viager est comparable à une retraite complémentaire que perçoit le crédirentier. Il s’agit par exemple d’une solution intéressante pour les couples sans enfants qui ne disposent pas de ressources nécessaires pour continuer à vivre décemment. Cette forme de vente leur offre plusieurs avantages dont l’amélioration de leur qualité de vie et la suppression de tout éventuel problème de succession. Quant au débirentier, les raisons économiques d’opter pour cette formule d’acquisition sont bien différentes. Pour ce dernier, il s’agira notamment d’un placement d’épargne doublé d’un espoir de réalisation d’une bonne affaire.

La fiscalité en matière de vente en viager

Lorsque l’objet de la vente est un bien immobilier, le débirentier doit payer la taxe foncière. Le crédirentier a quant à lui à sa charge la taxe d’habitation, l’entretien et les réparations du logement ainsi que le paiement des factures d’énergie. Par ailleurs, le vendeur se doit également de payer l’impôt sur le revenu relatif aux rentes viagères. Néanmoins, si ce dernier a moins de 50 ans ses rentes ne seront imposables qu’à hauteur de 70 %. Ce pourcentage descend à 50 %, à 40 % puis à 30 % pour un vendeur ayant respectivement entre 50 et 59 ans, entre 60 et 69 ans, et plus de 69 ans.

Que retenir de cet article sur la vente en viager ? La vente en viager est une forme de vente qui a le vent en poupe auprès des personnes âgées. Elle consiste à vendre un bien et à en percevoir les rentes jusqu’à sa fin de vie. Les principaux types de ce contrat aléatoire sont le viager occupé, le viager libre et le viager à terme. Quelle que soit la formule choisie, il existe aussi bien des avantages que des inconvénients pour les deux parties contractantes.

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