Vente à réméré : définition, principe et fonctionnement !

Pour la cession de leurs biens immobiliers, les propriétaires desdits biens ont le choix entre plusieurs solutions parmi lesquelles l’on peut citer la vente en viager, l’échange de biens, la vente aux enchères ou la vente à réméré. Cette dernière est une technique juridique de vente qui présente de nombreux avantages pour le vendeur, même si elle est toujours peu utilisée. Pour mieux cerner les atouts de cette technique de vente, il est préférable de s’appesantir sur son fonctionnement. Outre le fonctionnement de la vente à réméré, les informations ci-après vous permettront d’en savoir plus sur le principe du réméré.

La vente à réméré, qu’est-ce que c’est ?

Le réméré est une technique de vente qui trouve ses origines au Moyen-âge et les textes actuellement en vigueur dans le Code Civil datent du début du 19e siècle. Pour pouvoir refinancer leurs valeurs immobilières, les banques ont également eu recours au réméré durant les années 1980.

Cette méthode est aujourd’hui utilisée comme un outil qui permet aux particuliers de procéder à la restructuration de leurs dettes dans des situations bien définies. 

Le réméré est aussi présenté dans certains cas par les entreprises qui interviennent dans le secteur du crédit comme une forme d’alternative au rachat de crédit. Cette solution s’adresse particulièrement aux propriétaires qui se trouvent en situation d’endettement ou qui sont confrontés à d’importantes difficultés de trésorerie qu’ils ne peuvent régler en contractant un classique crédit bancaire, car ils sont fichés à la banque de France. Le réméré s’avère donc être une excellente solution pour les personnes qui sont en difficulté financière et qui veulent éviter la saisie judiciaire de leur bien ainsi que sa vente aux enchères.

Les personnes concernées par la vente à réméré

Il faut noter ici que le réméré est une solution de « dernier recours ». Les personnes qui optent pour cette solution sont donc celles qui font face à des difficultés financières. Le réméré ne s’adresse toutefois qu’aux personnes qui possèdent des biens immobiliers. La vente à réméré permet de résoudre des situations parmi lesquelles l’on peut évoquer le fichage FICP à la banque de France, la saisie immobilière, le redressement judiciaire, le surendettement, le non-remboursement d’un crédit immobilier. Ce montage financier qui est signé devant un notaire permet donc de faire face à des situations causées par les accidents de la vie. Le point commun entre les personnes qui optent pour le réméré est qu’elles ont toutes besoin de liquidité dans les plus brefs délais. Les biens immobiliers qui sont pris en compte dans le cadre d’une vente à réméré sont par ailleurs les biens bâtis (appartements, maisons, locaux commerciaux).

Comprendre le principe du réméré

Établi devant un notaire, le réméré est une convention de vente qui garantit au vendeur la possibilité de procéder ultérieurement au rachat de son bien.

Le vendeur peut donc continuer à occuper ce dernier et il devra si tel est le cas conclure avec l’acquéreur un contrat d’occupation des lieux. Le vendeur devra également payer à l’investisseur des indemnités d’occupation. Un contrat de vente à réméré ne portera donc pas les mentions de loyer ou de bail. Ce contrat devra en revanche porter sur les conditions d’occupation des lieux. La vente à réméré compte par ailleurs trois phases que sont :

• La cession du bien immobilier ;
• Le rétablissement de l’équilibre budgétaire du propriétaire ;
• Le rachat effectif du bien immobilier.

La cession du bien immobilier

Le propriétaire d’un bien immobilier qui traverse une situation financière difficile signe devant le notaire le contrat de vente à réméré. À l’instar du prêt hypothécaire, le contrat de vente à réméré est un acte notarié qui doit être réalisé en présence de l’acheteur. Les frais du notaire demeurent à la charge de l’acquéreur.

Le rétablissement de l’équilibre budgétaire du propriétaire

Dans la mesure où sa trésorerie est dégagée par la vente du bien immobilier, le vendeur peut alors procéder au remboursement de ses crédits en cours, en finir avec l’interdit bancaire et également déposer auprès du notaire un dépôt de garantie afin de pouvoir racheter son bien.

Au cours de cette période qui peut varier entre six mois et cinq ans, le vendeur a la possibilité d’occuper les lieux si le contrat d’occupation de ces derniers lui en donne l’autorisation. Il ne pourra également pas en être expulsé et ledit bien ne pourra être mis en vente. En dehors du fait qu’il doit payer les indemnités d’occupation, le vendeur devra également s’assurer de sa stabilité financière. Une fois qu’il a l’assurance qu’il ne figure plus dans les fichiers de la banque de France, le vendeur peut décider de passer au rachat de son bien sans attendre le terme prévu par le contrat.

Le rachat effectif du bien immobilier

Lorsqu’il parvient à assainir sa situation financière et à rembourser tous ses crédits, le vendeur a la possibilité de racheter son bien immobilier dans un délai qui se situe entre 6 et 60 mois. Un acte de vente sera alors établi devant le notaire entre l’acheteur et le vendeur. Cet acte devra mentionner :

• Le montant dépensé par le rachat ;
• La marge accordée durant la vente ;
• Le dépôt de garantie effectué durant la vente. 

Préparation d’une vente à réméré

En faisant appel à un investisseur ainsi qu’à son notaire, le débiteur peut lui-même organiser une vente à réméré. Il a également la possibilité d’opter pour les services d’une structure spécialisée dans la réalisation de ce type de procédure. S’il décide de faire appel à une société, cette dernière évaluera dans un premier temps l’ensemble de la situation financière du débiteur. La structure en question vérifiera également que cette technique de vente est adaptée ou non. Pour ce faire, elle procèdera au calcul du ratio hypothécaire (niveau d’endettement comparé à la valeur du bien). Grâce à ce calcul, elle parvient à s’assurer que le prix de vente est amplement suffisant pour garantir l’apurement de toutes les dettes du vendeur. 

À la fin de cette étude, l’entreprise soumet une proposition chiffrée et écrite au débiteur dans laquelle figure :

• La durée du réméré ;
• Le montant mensuel de l’indemnité d’occupation ;
• Le prix d’achat du bien ;

Les conditions de vente et d’achat du bien concerné sont par ailleurs fixées à l’avance. La marge appliquée ainsi que le taux de référence de la dette sont quant à eux librement décidés par l’acheteur. La recherche de fond ne pourra alors être engagée qu’à partir du moment où le débiteur affirme son consentement pour la proposition qui lui est faite. Dès qu’un investisseur est trouvé, l’on peut enfin passer à la formalisation de la procédure en préparant les actes notariés. La signature de l’acte authentique sera ensuite effectuée par toutes les parties concernées. Le règlement de la créance sera quant à lui réalisé par le notaire. Si vous souhaitez en outre bénéficier des meilleurs services durant la réalisation d’une vente à réméré, alors faites un tour sur immosafe.fr.

Les risques financiers d’une vente à réméré

Si pour une raison ou une autre l’ancien propriétaire ne parvient pas à exercer son droit à réméré, l’opération s’avère particulièrement désavantageuse pour lui. Ceci s’explique par le fait que le prix payé par l’acheteur lors de la vente est inférieur à celui qui aurait pu être obtenu durant une vente traditionnelle sur le marché de l’immobilier. Le dépôt de garantie n’étant également pas remboursé lorsque le rachat n’est pas effectué, l’ancien propriétaire subit aussi une perte financière de ce côté. Le montant de l’indemnité d’occupation des lieux est par ailleurs plus élevé que celui d’un loyer dans le cadre de la location d’un bien similaire.