Prêt immobilier : les taux ne devraient plus baisser !

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Avec les derniers chiffres publiés par l’Observatoire Crédit Logement/CSA, on est en droit de se demander si la spectaculaire baisse des taux de prêt immobilier va finir par s’arrêter ou non. En effet, le seuil historique de 1,19 % sur le troisième trimestre 2019 a cette fois-ci été atteint. Alors, avant qu’il ne remonte ou que l’État ne siffle la fin de la partie, nous vous conseillons vivement de profiter de la conjoncture pour devenir propriétaire si tel a toujours été votre souhait.

Prêt immobilier : une situation inédite

Cela fait déjà plus de quatre ans que l’on assiste à une impressionnante baisse des taux de prêt immobilier. Ils ont fini par atteindre au terme de cette année 2019 des seuils jamais enregistrés auparavant.

Des taux toujours plus fous

Actuellement, on assiste à une fuite vers des décotes toujours plus grandes qui permettent d’obtenir un taux moyen de 1,19 % selon l’Observatoire Crédit Logement. Certains très bons dossiers (généralement les revenus de plus de 7000 euros) peuvent obtenir des taux à moins de 1 % comme le confirment les prêts chez Vousfinancer

En effet, ce spécialiste du courtage en prêt immobilier parvient aujourd’hui à négocier pour sa clientèle des taux incroyables, hors assurance, et ce, quelle que soit la durée. L’on pourra à ce niveau évoquer les chiffres ci-après :

  • 0,27 % sur 10 ans
  • 0,35 % sur 12 ans
  • 0,43 % sur 17 ans
  • 0,55 % sur 20 ans
  • 0,85 % sur 25 ans

Des prêts qui dépassent 20 ans d’âge

La durée moyenne des crédits fait elle aussi partie des facteurs qui permettent de rendre beaucoup plus dynamique le marché. Si elle est actuellement stabilisée à 229 mois, soit 19,1 ans, c’est encore un point de moins par rapport au second trimestre 2019 et une très forte baisse des taux de prêt immobilier sur l’ensemble des durées, si on les compare à ceux de septembre 2018. À ce niveau, l’on note en effet :

  • 30 points de base sur les prêts à 25 ans
  • 33 points de base sur les prêts à taux fixe à 20 ans 
  • 29 points de base sur les prêts à taux fixe à 15 ans

Des prêts immobiliers aux apports diminués

Dernier indicateur fort d’un secteur immobilier dynamique : le montant des apports. Eux aussi sont véritablement à la baisse. Ils sont passés d’environ « 32 % dans les années 80 à 14 % en août 2019 », selon Pierre Chevillard, le rédacteur en chef de PAP. Cet allégement des exigences sur ce qui auparavant bloquait une vente a donc largement participé à la frénésie immobilière qui agite la France, en permettant de satisfaire toujours plus de demandes. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à suivre l’actualité immobilière avec 123immo.info.

Ainsi, en ajustant toujours à la baisse le triptyque gagnant à savoir taux de prêt immobilier, durée et apport, les banques ont participé à la démocratisation de l’accession à la propriété. Cela se remarque notamment au niveau des classes moyennes et des jeunes primo-accédants qui domicilient leurs premiers salaires. C’est d’ailleurs cette cible que les banques n’ont de cesse d’appâter avec des taux toujours plus bas pour renouveler leur portefeuille client, si bas que ces derniers ne se risqueront pas à les renégocier.

Un secteur bancaire à la croisée des chemins

Au regard de ces taux de prêt immobilier, on est en droit de se demander si nous n’avons pas atteint les taux plancher, sachant que la dernière note de l’Observatoire Crédit Logement indique qu’ils sont actuellement inférieurs au rythme annuel de l’inflation pour le 16e mois consécutif. Quant aux deux autres indicateurs, s’ils sont les bienvenus pour les acheteurs, ils font craindre une fragilisation du secteur bancaire où la guerre de commerciale n’a de cesse de s’accentuer sur ce crédit à faible rentabilité.

Des enjeux contraires

Selon les derniers chiffres de la Banque de France, rapportés par LesEchos, les encours des prêts immobiliers ont progressé de 6,5 % en juillet 2019, pour un total de 1 049 milliards d’euros. Cette tendance haussière se retrouve dans toute l’Europe et est favorisée par la Banque Centrale européenne (BCE) dont les mesures poussent au crédit afin de doper la dynamique de la zone euro. Dans le même temps, l’entrée en vigueur des accords de Bâle IV en 2022 pousse à la prudence.

Une vulnérabilité à moyen terme

C’est d’ailleurs, dans ce contexte, que le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), réunissant le gouvernement et les principaux superviseurs financiers français a mis en exergue la vulnérabilité possible des banques. Il a donc clairement indiqué qu’il allait étudier « les modalités d’actions pertinentes et proportionnées pour contenir ces risques ». Si, l’Autorité craint pour l’équilibre financier des banques, tout laisse penser que la baisse des taux de prêt immobilier devrait s’arrêter afin d’éviter que les décotes actuellement pratiquées ne mettent en danger le secteur bancaire.

Un besoin de reconstituer des marges

Mais, ces risques et les règles prudentielles de Bâle IV ne sont pas les seuls éléments qui pourraient décider les banques à cesser la baisse des taux de prêt immobilier, voire les augmenter. En effet, les taux négatifs des obligations d’État, l’un des placements de prédilection des banques, se banalisent : -0,13 % de rendement pour l’OAT français, -0,4 % pour le Bund (Allemagne). De ce fait, en baissant les taux sur les prêts immobiliers, les banques réduisent leurs marges, déjà entamées par les taux négatifs des valeurs refuges que sont les obligations d’État.

Pour conclure, si les taux ne devraient pas remonter en flèche d’ici la fin de l’année ou au cours de l’année 2020, on peut raisonnablement dire que la baisse des taux pour un prêt immobilier est arrivée à son maximum et que l’on peut s’attendre à une légère hausse. Par ailleurs, pour renflouer les caisses, il est possible que certaines banques fassent le choix de laisser moins de marge de négociation sur les frais de dossier, de renforcer leurs manœuvres dilatoires pour éviter que leurs clients changent d’assurance emprunteur sur laquelle elles pratiquent de confortables marges, et ce, malgré la loi Hamon. Certaines banques pourront également décider d’écourter les remboursements et de stabiliser le montant des apports. Alors, si vous hésitiez encore à acheter, il est temps de vous décider…

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