Vous vous émerveillez sans doute face à la splendeur d’immeubles d’habitations construits en des temps record. Vous êtes tout aussi fascinés par le coût très élevé de ces réalisations qui, à n’en point douter, plomberait l’économie de plus d’un. Il est même légitime de se demander comment ces promoteurs immobiliers parviennent à faire face aux impôts ainsi qu’aux contraintes fiscales très importantes qu’ils pourraient rencontrer. Le plus étonnant de tous ces constats reste que la construction immobilière ne faiblit pas, bien au contraire Comment parvient-on alors à ce stade de prospérité immobilière, sans avoir à vraiment regarder sur la dépense ? Le boom immobilier recèle un véritable secret dont nous vous ferons part avec clarté et précision. Il repose sur des dispositions que l’on pourrait qualifier d’incitatives, mais dont pas grand monde n’a connaissance. Voici donc ce qui fait la force de l’immobilier et qui lui garantit un avenir des plus radieux !
Sommaire
Biens immobiliers et impôts
Les biens immobiliers sont connus pour être le chou gras des services d’impôts. De nombreuses personnes émettent donc beaucoup de réticences à initier des projets de constructions, car les charges connexes leur semblent démesurées. Selon le type de réalisation immobilière, la charge fiscale due à l’État est cependant variable, allant parfois du simple au double. Mais, les enjeux sociaux actuels, notamment la croissance démographique galopante et l’urbanisation, exigent que l’on construise toujours plus. L’État doit donc trouver les mécanismes appropriés pour ne pas constituer un frein au plein épanouissement des citoyens. Ainsi, plutôt que de dissuader les promoteurs d’entreprendre dans l’immobilier, c’est à un encouragement conséquent que l’Etat s’adonne à travers plusieurs canaux. Il n’est donc plus question de sombrer sous des impôts faramineux, mais de réinjecter ses revenus dans des projets encore plus importants.
Des impôts au service de l’immobilier
Il est de nos jours possible de bénéficier de ses impôts, un peu comme si l’on ne les avait jamais payés. Rassurez-vous : le procédé est totalement légal, et il est même encouragé par des politiques d’État. Défiscaliser une partie de ses revenus permet en effet de réduire ses impôts, sans faire entorse à la loi. Il s’agit de dispositions légales mises en place pour inciter ceux qui le veulent à promouvoir dans l’immobilier, un secteur prioritaire. Ainsi, grâce à des lois de défiscalisation immobilière, toute personne a la possibilité de défiscaliser ses revenus, en les réorientant vers la construction. Il peut s’agir d’immeubles neufs à louer avec ou sans meubles pour les résidants, ou de bâtiments anciens à réhabiliter. Cette politique incitative repose sur un certain nombre de lois et s’applique en métropole pour certaines et en outremer pour d’autres.
Loi Pinel
- Le bien concerné ne peut revenir à plus de 300 000 , et il doit être situé dans des zones géographiques bien déterminées ;
- Les loyers et ressources des locataires sont eux aussi plafonnés.
La cohérence des opérations immobilières est ici très déterminante. Il est plus indiqué d’acquérir un bien au prix de marché et qui se situe dans une zone où la demande en location est forte. En ce sens, les grandes villes sont les plus conseillées, car elles offrent une meilleure sécurité.
Loi Pinel outre-mer
- Le bien immobilier concerné doit se trouver soit dans un DOM, soit dans une COM ;
- L’avantage fiscal est ici ramené à 23%, 29% ou 32% du prix de revient, selon que la durée de mise en location est respectivement de 6, 9 ou 12 ans. Dans ce cas, un appartement qui revient à 200 000 génère en outre-mer 6444 par an sur 9 ans.
Il est aussi à noter que les plafonds de ressources et de loyers peuvent devenir contraignants dans les DOM à fort pouvoir d’achat comme c’est le cas en Guyane. En outre, l’investisseur devra prendre soin de vérifier le niveau de demande locative, ainsi que les prix appliqués localement dans les DOM.
Loi Bouvard
Ce dispositif permet de soutenir l’investissement en résidences meublées. À l’instar de la loi Pinel, le contribuable profite d’une réduction d’impôt plafonnée ici à 11% du prix de revient du bien. Mais, en échange de cela, il doit acquérir un bien meublé et le mettre en location sur au moins 9 ans. Il y a donc une différence d’avec la loi Pinel, car dans le dispositif Bouvard, l’immeuble doit aussi être meublé. Il doit en outre se situer dans l’une des catégories suivantes : résidences pour étudiants ou pour personnes âgées. Le locataire de la résidence en devient alors l’exploitant et est lié au promoteur par un bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans.
La loi Bouvard s’applique aux investisseurs qui souhaitent réduire leurs impôts, mais sans s’embarrasser de contraintes immobilières. Le bail commercial représente en effet un engagement, et le choix de l’exploitant est le critère déterminant pour l’investissement du promoteur.
Loi Malraux
Cette loi oriente les investissements dans les bâtiments anciens et ceux à réhabiliter. Il existe des conditions d’éligibilité comme la localisation sur un site patrimonial qui bénéficie d’un PSMV ou d’un PVAP. La loi veut que l’investisseur achète un bien à rénover, ainsi qu’une enveloppe de travaux associés. Il a ensuite le droit de récupérer 22 % ou 30 % du montant des travaux effectués, dans une marge de 100 000 pour les dépenses annuelles. En outre, les travaux ne doivent pas s’étaler sur une période de plus de 4 ans.
Un peu comme pour les autres lois de défiscalisation, le promoteur prend l’engagement de louer le logement rénové sur une période de 9 ans. Mais, la particularité de la loi Malraux est qu’elle n’oppose pas de contrainte et ne plafonne pas le loyer. Il s’agit donc d’un investissement bien adapté aux foyers possédant plusieurs sources de défiscalisation. Ces derniers sont alors soucieux de la qualité d’un emplacement à long terme.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière sont donc très avantageux pour toutes les parties et doivent être exploités au maximum. Pour plus d’informations, il est possible de faire appel à de la documentation en ligne rédigée par des experts.
