La loi Alur : les principaux points à retenir !

Face à l’exacerbation des tensions dans le secteur immobilier en France, il était urgent pour les autorités d’agir pour rectifier le tir. Votée le 20 février 2014, cette loi vise à améliorer les conditions d’accès au logement sur le territoire français. Elle traite en outre de la modernisation des règles qui encadrent l’urbanisme et prône la transition écologique des territoires. Découvrez ci-dessous les principaux points à retenir sur la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).

Une meilleure relation propriétaire-locataire

Pour le locataire, la loi Alur est très bien appréciée, puisqu’elle permet de bénéficier d’une réduction importante sur les frais d’accession à la location. Dans ce dispositif, c’est le propriétaire bailleur qui paie les frais d’agence dont le montant est fixé par décret en fonction de la surface habitable du logement loué. De son côté, le locataire doit apporter une contribution qui représente la moitié des frais de constitution de dossier, visite du logement, état des lieux et rédaction du bail. L’autre avantage, c’est la possibilité de se faire rembourser de garantie dans un délai d’un mois.

Dans son ensemble, la loi Alur se montre très bénéfique pour les locataires. Cependant, le texte impose des obligations à ces derniers. Par exemple, avant de louer un logement, il faut forcément fournir un dossier de location. La liste des pièces à fournir inclut l’acte de naissance que vous pouvez facilement obtenir ici.

De leur côté, les propriétaires bénéficient eux aussi d’un certain nombre d’avantages. Depuis 2016, le gouvernement a mis en place un dispositif dont le but est de leur offrir une protection optimale. Si vous possédez par exemple un bien immobilier qui est resté impayé pendant 18 mois dans la limite du loyer médian de votre localité, vous pouvez faire jouer la garantie universelle des loyers (GUL). Ouverte à tout le monde et totalement gratuite, cette garantie était destinée à remplacer la caution.

Selon vos besoins, vous pouvez renoncer à cette garantie et choisir la caution. Pour ce faire, vous devez mentionner clairement cette volonté dans le bail. Sous certaines conditions, vous pouvez cumuler caution et GUL lorsque vous louez à un étudiant. D’après les prévisions, la garantie universelle des loyers devrait être financée par le prélèvement d’un pourcentage (1 ou 2) du loyer. Mais, par la force des choses, la GUL sera finalement remplacée par la garantie Visale. Elle est destinée aux citoyens de moins de 30 ans qui vivent dans la précarité.

Dans l’ancien système, le délai pour réclamer les loyers impayés était de 5 ans. Mais, avec la loi Alur, ce délai est réduit à trois ans. À noter que le délai pour la réévaluation annuelle du loyer est désormais de 12 mois. La loi prévoit également d’autres dispositions en ce qui concerne les locations.

Depuis 2017, tout propriétaire qui souhaite mettre en location un bien immobilier doit présenter un permis de louer à son locataire. Le but de ce dispositif, c’est de limiter les escroqueries. Dans les normes, il faut demander et obtenir une autorisation avant la mise en location d’un logement. Cependant, le texte laisse la possibilité aux propriétaires de faire cette démarche à la signature du contrat de location.  

Une bonne volonté de régulation des loyers

Neuf mois de concertation et neuf mois de débat au Parlement, c’est le temps de travail qu’il a fallu pour obtenir le texte de loi Alur. D’après Cécile Duflot, alors ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, cette loi vise essentiellement à encadrer le marché immobilier et à éviter les excès. Pour ce faire, un mécanisme a été mis en place pour réguler les loyers, souvent très critiqués par les locataires. Avant l’avènement de cette loi, les règles autour des loyers étaient plus ou moins floues et ne tiennent généralement pas compte des facteurs pouvant impacter la valorisation du logement.

Avec la loi Alur, on note un meilleur encadrement des loyers surtout dans les zones tendues. Il s’agit des secteurs d’urbanisation continus composés de plus de 50 000 habitants et où on note un grand déséquilibre entre la demande et l’offre immobilière. Dans ces zones, il est demandé aux préfets de fixer annuellement par décret un loyer médian. Ce montant doit être majoré de 20 % et aucun propriétaire ne devrait dépasser le seuil fixé.

Dans la même optique, les autorités préfectorales doivent fixer un loyer plancher inférieur de 30 % du loyer médian. En deçà de ça, le propriétaire a le droit de demander une hausse. En fonction des caractéristiques du logement (état, situation, etc.), un complément de loyer exceptionnel peut être ajouté. Précisons toutefois que le locataire peut contester ce complément auprès de la commission départementale chargée de la conciliation.

Pour favoriser l’accès au logement, la loi Alur a proposé de nouvelles mesures en ce qui concerne :

• La répartition des frais d’agence ;
• Les modèles types d’état des lieux et de bail ;
• Le délai de préavis du locataire (1 mois dans les zones tendues) ;
• Le dépôt de garantie ;
• Le contrôle du respect de la déontologie des principaux acteurs de l’immobilier ;
• Le statut de la colocation ;
• L’encadrement des ventes à la découpe ;
• La location de meublés de tourisme ;
• Etc.

Un meilleur encadrement de la copropriété

Après plusieurs tentatives échouées, la loi de 1965 a enfin été modifiée. Depuis fin 2016, les copropriétaires ont l’obligation d’immatriculer leur copropriété dans un registre national. Ce dispositif permet en effet aux potentiels acquéreurs de mieux s’informer sur le bien. Désormais, il faut disposer d’un plan pluriannuel des travaux à réaliser sur la copropriété et faire un diagnostic technique global (DTG) tous les dix ans. Le but de cette disposition est de protéger les copropriétaires et de mieux informer les syndics de l’état réel de l’immeuble. Précisons que cette disposition concerne uniquement les immeubles ayant au moins 10 ans.

Que vous soyez bailleur ou propriétaire occupant, votre appartement dans une résidence est soumis aux mêmes règles que la copropriété. Pour cette raison, vous devez ouvrir un compte bancaire pour chaque copropriété. L’idée est de créer facilement des fonds pour les différents travaux. D’après les dispositions de la loi, ce fond est approvisionné à travers une cotisation annuelle imposée à tous les copropriétaires.

D’un montant minimal de 5 % du budget prévisionnel de la copropriété, ce fond a un plafond fixé par décret et les cotisations cessent une fois le seuil atteint.

De nouvelles règles d’urbanisme

Dans un souci d’harmonisation des plans, la loi Alur prévoit quelques dispositions en matière d’urbanisme. Dans ce nouveau dispositif, un point que retient l’attention est l’obligation de transférer le plan local d’urbanisme à l’intercommunalité. Convaincues de la pertinence de cette disposition, la plupart des communes (85 %) ont adhéré à cette idée.

L’autre mesure prévue par la loi Alur en matière d’urbanisme est la suppression du COS (coefficients d’occupation des sols). L’idée est de libérer les nouvelles constructions pour favoriser l’offre de construction à l’échelle nationale. Depuis son entrée en vigueur, cette disposition facilite énormément le découpage des terrains en parcelles. En outre, elle aide à obtenir facilement des surfaces prêtes à accueillir une nouvelle construction.

L’urbanisme étant un domaine complexe, la loi Alur a pris d’autres mesures pour favoriser la transition écologique des territoires. Pour ce faire, le texte encourage l’abandon de l’artificialisation des zones constructibles en faveur des pratiques vertes. De plus, les schémas de cohérence territoriale doivent être renforcés pour faciliter le diagnostic agricole et l’analyse du potentiel de densification des territoires. Parmi les autres mesures prévues par la loi Alur, nous pouvons notamment citer :

• Le remplacement du POS par le PLU ;
• La création de projets de grande envergure ;
• La subdivision des lots ;
• La reconnaissance des habitats participatifs ;
• Le renforcement des établissements publics fonciers ;
• La modernisation du droit de préemption ;
• L’intégration de l’habitat léger dans le droit commun ;
• La facilitation du recyclage des sols dans les zones industrielles ;
• Etc.

Une incitation à investir davantage dans le neuf

Faire baisser le prix d’achat des logements neufs est l’un des objectifs clés du gouvernement ces dernières années. Pour y parvenir, la loi Alur fixe de nombreuses mesures parmi lesquelles la création de statuts, coopératives ou sociétés pour les habitats participatifs. Le but, c’est de permettre à des particuliers de réaliser eux-mêmes ou de faire réaliser un projet de construction. En outre, la loi encourage les investisseurs à construire sur construction sur d’anciennes zones industrielles après avoir étudié sérieusement l’état de pollution.

Après plusieurs années de travail, la loi Alur est finalement entrée en vigueur. Des règlementations ont été promulguées pour mieux gérer les tensions entre les bailleurs et les locataires. D’une part, cette loi permet aux bailleurs de sécuriser et de rentabiliser leur investissement. D’autre part, elle offre aux locataires la possibilité d’accéder facilement à des logements de qualité et de profiter d’un certain nombre d’avantages.

En 2017, un décret avait été publié pour modifier la façon de rédiger les annonces immobilières. Désormais, toute personne désireuse de mettre en location ou de vendre un bien immobilier doit insérer certaines mentions obligatoires dans son annonce. Le but est de proposer des garanties pour plus de transparence dans les transactions immobilières.

Comme vous pouvez le voir, la loi Alur a apporté des changements significatifs dans le secteur immobilier en France. Il revient à chacun de s’informer des nouvelles mesures pour jouir pleinement de ses droits.