1 - Je suis propriétaire de ma résidence principale depuis moins de deux ans, je la vends, paierais-je l’impôt sur la plus-value ?
Non, la vente de la résidence principale n’entraîne pas d’imposition au titre de la plus-value quelle que soit la durée de détention du bien.
Pour l’administration fiscale constitue une résidence principale, la résidence effective et habituelle du contribuable.
2 - J’ai mis ma résidence principale en vente, je ne l’habite plus, suis-je toujours exonéré ?
En principe, le logement doit constituer votre résidence principale au jour de la vente.
Toutefois, l’administration fiscale admet certaines exceptions, notamment :
- lorsque le bien a été occupé jusqu’à sa mise en vente, mais ne l’est plus à la date de la vente. Il faut toutefois que la vente intervienne dans un « délai normal », délai apprécié par l’administration ;
- lorsque les époux se séparent ou divorcent aux conditions suivantes :
- l’immeuble constituait leur résidence principale lors de la séparation,
- la vente est motivée par leur rupture ;
- la cession intervient dans un « délai normal » après la séparation.
3 - Dans quelles conditions serais-je exonéré si je vends un garage situé à côté de ma résidence principale ?
La vente doit intervenir en même temps que celle de votre habitation principale car la loi exonère également la cession des dépendances immédiates et nécessaires du logement.
Le garage doit être situé à une distance inférieure à un kilomètre par rapport à votre habitation.
4 - Je possède une résidence secondaire depuis dix ans, je la vends. La durée de détention est-elle prise en compte pour le calcul de l’impôt sur la plus-value ?
Un abattement de 10% par an à partir de la sixième année de détention s’applique. Cela entraîne une exonération totale au bout de quinze ans.
5 - J’ai refait la salle de bains dans un bien que je revends, puis-je déduire le montant des travaux lors du calcul de la plus-value ?
Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement, ou amélioration réalisés par des entreprises sont ajoutés au prix d’acquisition pour leur montant réel. L’installation d’une salle de bains peut être considérée comme une dépense de cette nature. Cela permet de réduire la base de calcul de l’impôt (voir question suivante).
Mais, ces dépenses ne doivent pas avoir été prises en compte pour la détermination des revenus fonciers, ni présenter le caractère de dépenses locatives.
Si le contribuable est propriétaire depuis plus de cinq ans, et même s’il ne peut pas apporter les justificatifs du montant réel des travaux, un forfait de 15% du prix d’acquisition est appliqué. Ce forfait ne concerne que la vente d’un immeuble bâti.
6 - Comment se calcule l’impôt sur la plus-value ?
La plus-value taxable s’obtient en soustrayant le prix d’acquisition au prix de vente.
Le prix d’acquisition est notamment majoré :
des frais d’acquisition à titre onéreux (vente) : droits d’enregistrement, émoluments du notaire… pour leur montant réel ou pour une somme forfaitaire égale à 7,5% du prix d’acquisition ;
le cas échéant, des frais d’acquisition à titre gratuit (donation ou succession) si le cédant les a lui-même supportés ;
du montant réel des éventuels travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration réalisés par des entreprises ou d’une somme forfaitaire égale à 15% du prix d’acquisition, si la vente concerne un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, ;
des frais de voirie, réseaux et distribution.
Le prix de vente est lui éventuellement diminué du montant de certains frais dont :
la commission d’agence si le vendeur la supporte ;
les frais d’établissement des diagnostics obligatoires (amiante…) ;
des frais de mainlevée (hypothèque…).
Sur le montant obtenu (plus-value brute), on applique ensuite l’abattement pour durée de détention (10% par an à partir de la sixième année) puis un abattement fixe de 1000 euros.
On obtient alors la plus-value nette imposable qui est taxée à 27%.
7 - Qui déclare la plus-value ?
Le notaire est chargé de l’établissement de la déclaration de plus-value lors de la vente.
La déclaration est signée par le vendeur ou son mandataire.
Dans la majorité des cas, l’impôt est déclaré et payé à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble à l’occasion de l’accomplissement des formalités de publicité foncière
8 - La SCI dans laquelle je possède des parts vend un immeuble, qui paye l’impôt sur la plus-value ?
Les associés, s’ils sont des personnes physiques, sont soumis aux règles d’imposition des plus-values immobilières des particuliers.
La plus-value est déterminée au niveau de la société ; le délai de détention de l’immeuble est décompté à compter de son acquisition par la société (voir question n° 6).
Mais les associés seront personnellement imposés en fonction de leur part dans le capital social.
Si un associé occupe gratuitement le bien, à titre de résidence principale, il est exonéré à hauteur de sa quote-part mais les autres associés seront imposés.
Si l’associé occupe le bien toujours à titre de résidence principale mais moyennant un loyer, il ne pourra pas bénéficier de cette exonération.
9 - Je vends un bien dont j’ai hérité au décès de mon père, comment est déterminée la plus-value ?
Le bien est entré dans votre patrimoine au décès de votre père dans les cas suivants :
- vous êtes seul héritier,
- vous revendez le bien indivis,
- ce bien vous a été attribué lors du partage successoral.
C’est à partir du décès que court le délai de détention du bien ou de votre quote-part indivise.
La valeur à retenir comme prix d’acquisition du bien ou de votre quote-part est celle portée dans la déclaration de succession.
Si un abattement de 20% a été appliqué sur la valeur réelle du bien, parce que à la date du décès le bien constituait la résidence principale du défunt ainsi que celle de son conjoint ou de son partenaire pacsé ou leurs enfants mineurs ou majeurs protégés, la valeur retenue en tient compte.
10 - Je vends un bien dont j’ai reçu la nue-propriété par succession au décès de mon père puis l’usufruit au décès de ma mère, comment calcule-t-on la plus-value ?
La plus-value sera déterminée de la manière suivante : la durée de détention a commencé à courir au décès de votre père. La valeur d’entrée dans votre patrimoine est celle de la pleine propriété du bien au jour du décès et non celle de la nue-propriété puis celle de l’usufruit.
11 - Je rachète la part de ma compagne sur un bien acheté ensemble. Que se passera-t-il lorsque je revendrai le bien si je ne l’habite pas ?
Vous serez en principe imposé sur la plus-value (pour les cas d’exonération, voir question n°12).
La date retenue comme date d’acquisition du bien sera :
- pour la quote-part rachetée à votre amie, celle de l’acte de rachat (licitation) ;
- pour la quote-part que vous possédez depuis l’acquisition du bien, celle d’achat de cette part.
12 - Quels sont les cas d’exonération autre que celui de la cession de la résidence principale ?
Sont exonérés de l’impôt, les ventes :
de biens détenus depuis plus de quinze ans ;
de biens dont le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 € ;
de biens échangés dans le cadre d’opérations de remembrement ;
de biens qui font l’objet d’une expropriation si le prix est intégralement utilisé dans le délai d’un an à l’acquisition, la construction, reconstruction, ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles ;
par les titulaires de pension de vieillesse ou de certaines cartes d’invalidité aux conditions suivantes :
ne pas être passible de l’ISF au titre de l’avant dernière année précédant celle de la cession,
leur revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant celle de la cession doit être inférieur à certaines limites.
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